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*세 줄 요약
1.한진CY 통해 가동하면서
2.부산 사전협상제 대상지 전체 방향에 관심 쏠려
3.근데, 도시 사전협상제가 뭐임?
*이게 왜?
-부산시 ‘2030 부산도시기본계획’을 보면 사전협상형 도시계획 대상지로 10곳이 지정
-대상지로 지정되면 사업자가 용도를 상향 조정해 해당 부지를 개발할 때 반드시 사전협상을 거쳐야
-이 중 가장 속도가 빠른 곳은 최근 시와 전문가, 사업자가 협상에 돌입한 한진CY 부지
-한진CY를 시작으로 부산지역 사전협상제가 본격화하는 가운데 제도 성공의 관건은 사업자의 공공기여 수준일 것으로 전망
-한진CY 부지만 보더라도 ‘제2 엘시티’가 될 것이라는 우려가
-토지 용도가 상향 조정되면 용적률이 높아지고, 활용 방법도 훨씬 많아지는 만큼 사업자는 일정 부분을 공공기여로 내놓아야
-현재 부산시 사전협상 운영지침에 따르면 용적률 증가, 건축 허용용도 확대, 도시계획시설 폐지 등에 따라 공공기여분을 책정
-이와 함께 도시관리계획 변경에 따른 토지가치 상승분을 계산해 둘 중 적은 금액을 총 공공기여금액으로 정함
▲ 사전협상제가 뭐임?
-간단히 말하자면 시가 사업자의 제안을 미리 듣고, 협의를 거친 뒤 결정하는 방식
-5000㎡ 이상 유휴 토지 또는 대규모 시설 이전 부지를 개발할 때
-용도지역 변경을 포함한 개발자의 개발계획안 수용 여부, 공공기여 방식 등을 일괄 사전 협상으로 결정하는 제도
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-But, 현재 지침에는 토지를 근거로 한 이익금 회수만 명시됐을 뿐
-이후 개발사업에 따른 이익금을 배분할 근거가 없어 사업자 배만 불려주는 것 아니냐는 지적이 나오는 중
-사전협상제가 자칫 난개발의 면죄부가 될 수도 있다는 주장
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▲ 부산 사전협상 대상지는?
1.사하구 다대동 한진중공업 및 성창기업 공업지역
2.기장군 일광면 한국유리 공업지역
3.해운대구 재송동 한진CY(컨테이너 야적장) 부지
4.동구 좌천동 일원 자성대 부두
5.북구 금곡동 조달청 부지
6.사상구 주례동 부산구치소 부지
7.남구 우암동 옛 부산외대 부지
8.사상구 엄궁동 엄궁농수산물시장 부지
9.강서구 강동동 원예시험장 부지
10.금정구 구서동·해운대 반여동 태광산업 부지 등
▲ 어떻게 선정했는데?
-‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라
-면적이 1만 ㎡ 이상이며 공공기관이나 기업이 이전해 남는 유휴부지를 대상으로 사전협상 대상지를 지정
-현재 협상 단계까지 진척된 곳은 한진CY 부지가 유일
-한진CY는 사업자가 제출한 개발 계획안을 두고 전문가, 사업자, 공공기관 관계자 등이 참여하는 협상이 지난 20일부터 시작
-시는 2주에 한 차례 회의를 열어 협상해나갈 방침\
-준공업지역에서 일반상업지역으로 용도지역을 변경하는 것과
-아파트(공동주택) 비율, 랜드마크시설 구성 등이 협상의 주요 내용이 될 것으로 예상
-협상이 성공적으로 마무리돼 최종 개발계획안이 정해지면 사업자는 용도 변경과 동시에 공공기여금을 내고 공사에 착수
-한진CY 부지의 공공기여금은 약 1090억 원이 될 것으로 예상
-시는 앞으로 도시계획위원회와 기금운영위원회를 열어 확보한 공공기여분의 활용 방안을 별도로 마련할 계획
-그러나 협상에서 합의점을 찾지 못하거나 공공기여에 대한 지적이 끊임없이 제기되면 사업 자체가 원점으로 돌아갈 가능성도 있어
▲ 기장군 한국유리 부지는?
-이곳은 2013년 한국유리가 군산으로 완전히 이전하면서부터 비어 있었으며, 지역건설사인 ㈜동일이 2017년 매입
-시에 따르면 동일은 2018년 처음으로 공업지역인 현재 용도를 준주거와 상업지역으로 변경
-여기에 2800세대 아파트를 건설하는 등 내용의 개발 계획안을 제출
-그러나 아파트 비율이 지나치게 높고 해양관광문화 관련 시설이 부실하다는 등의 이유로 반려
-지난해 동일 측은 아파트 비율을 1800세대로 조정한 새로운 계획안을 제출했지만 이 역시 반려
△ 한국유리 부지 관련 부산시 관계자
1.이곳은 해안가이고, 도시계획상 개발 방향 역시 해양문화관광 용도로 활용하는 쪽
2.그러나 지금까지 들어온 계획서에는 이런 부분이 부족
3.And, 공론화할 만큼 시민이 공감할 만한 내용이 담겨있지 않다고 판단해 반려
▲ 부산외대 우암동 캠퍼스·원예시험장 부지는?
-이 둘은 대략적인 계획만 나왔을 뿐 토지 매입 등 개발을 위한 실무작업이 이루어지지는 않은 상황
-다만 개인 사업자가 아닌 공공기관이 사업 주체가 되는 만큼 공공성 확보에 대한 우려는 덜할 것으로 예상
-만약 LH와 캠코가 현재 자연녹지 및 주거로 지정된 토지 용도를 바꾸지 않고 저밀도로 개발하거나
-임대주택 등 공공성이 확보된 시설물을 짓는다면 관련 법에 근거, 사전협상 대상지이지만 사전협상을 하지 않아도 돼
▲ 다대동 한진중공업 부지는?
-공업지역 한가운데 있는 이 부지는 2018년 50여 개 필지로 쪼개져 팔리면서 상황이 복잡
-일부 사업자가 용도 상향을 위한 사전협상을 제안해오더라도
-나머지 부지 주인이 공업지역 용도에 맞춰 개발하겠다고 한다면 일대가 들쑥날쑥하게 개발되기 때문
-이외 5곳은 아직 별다른 개발 계획이 없는 상태
하송이 이동윤 기자 dy1234@kookje.co.kr