# 전월세상한제

- 인상률 일정수준 이하 제한
- 시행 전 가격 크게 오를 수도

# 계약갱신청구권

- 계약 만료 후 1~2차례 연장 보장
- 임대인 불리해 임대차시장 술렁

# DTI·LTV 비율 50%로 원상복귀

- 대출 어려워져 시장 위축 우려

# 분양권전매제한

- 법 통과땐 과열지역이 타깃

# 재건축초과이익환수제

- 입지 좋은 단지 부담금 커질 듯

새 정부가 들어선 후 부동산 시장의 향방에 관심이 집중되고 있다. 특히 이번 정부는 무엇보다 시장과 주거의 안정을 우선 과제로 꼽고있어 안정을 넘어 위축되지 않을 지 우려의 목소리가 높아지고 있다. 실제로 문재인 정부의 부동산 정책이 규제 일변도였던 노무현 정부와 비슷한 양상을 보일 것이라는 전망이 나오고 있기도 하다. 향후 도입이 예상되거나 이슈의 중심에 서 있는 각종 제도를 주요 '키워드(Key-word)'로 분류해 향후 부산의 부동산 시장을 가늠해봤다.

	부산 수영강변 아파트 단지. 김성효 기자

■전월세상한제와 계약갱신청구권

무엇보다 새정부에서는 주택 임대차 시장에 큰 변화가 일어날 것으로 예상된다. 임대아파트 확대와 함께 전월세상한제와 계약갱신청구권이 논의되고 있어서다.

전월세상한제는 부동산 시장에서 전세와 월세의 인상률을 일정수준 이하로 제한하는 것이고, 계약갱신청구권은 계약 만료 후 1~2차례 계약 연장을 보장하는 제도다. 양 제도 모두 임차인을 보호하기 위한 제도인 만큼 반대로 임대인에게는 불리한 제도이기도 하다. 결국 도입 여부와 시기에 따라 임대차시장이 술렁일 가능성이 높다.

우선 당장 만기가 돌아오는 전·월세 아파트의 경우 가격이 크게 오를 수 있다. 제도 도입 이후 가격 상승폭이 제한될 것을 우려해 미리 올려두자는 심리가 퍼지는 것이다. 제도가 실제로 시행된 후에는 매매가까지 영향을 미칠 것으로 보인다. 전·월세 가격을 임의로 인상할 수 없게 되면 집주인이 주택을 팔거나 아파트 임대사업을 하는 사업자가 줄어들 수 있기 때문이다. 또 입주 물량이 크게 늘어나는 지역의 경우 역전세난이 벌어질 수도 있어 전월세상한제가 독약이 될 수 있다.

영산대(부동산학과) 서정렬 교수는 "다주택자들은 보유하고 있는 아파트 중 가격이 오를 가능성이 있는 곳을 제외하고는 대거 매물을 내놓을 가능성이 있다"고 전망했다.

■DTI와 LTV

담보대출인정비율(DTI)과 총부채상환비율(LTV)은 당장 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 요소다. 현재 각각 60%와 70%인 비율이 오는 8월부터는 모두 50%로 원상복귀될 예정이기 때문이다. 여기에 한걸음 더 나아간 총부채원리금상환비율(DSR)까지 적극적으로 검토되고 있어 담보대출은 갈수록 어려워질 전망이다.

이렇게되면 당장 대출로 집을 사려는 투자자와 실수요자들이 타격을 받게될 것으로 보인다. 부산은 최근 몇 년 간 전국의 투자자가 몰리면서 가격이 급격하게 상승했다. 그러나 담보대출이 어려워지면 자금 여력이 적은 투자자들은 시장에서 이탈할 가능성이 높다. 대출길이 막히면 실수요자들도 전세로 돌아설 가능성도 있다. 이처럼 매매 수요가 줄어들면 결국 가격 하락으로 이어진다. 특히 상대적으로 투자금액이 큰 재개발·재건축 단지의 경우 투자가 더욱 위축될 것이라는 전망이 나오고 있다.

부동산서베이 이영래 대표는 "이번 정권에서 DTI나 LTV를 다시 완화하기에는 부담이 될 것"이라며 " 여신심사가이드라인에 따라 대출이 힘든 상황에서 DTI와 LTV까지 강화되면 투자수요가 감소할 것으로 보인다"고 말했다.

■분양권전매제한과 재건축초과이익환수제

분양권전매제한의 경우 새정부 공약에는 나와있지 않지만 대표적인 시장 안정책인만큼 부산에 추가 도입될 가능성이 있다. 특히 현재 부산은 분양 시장이 전체 아파트 활황세를 이끌고 있는 형국이라 도입이 된다면 무엇보다 크게 시장을 흔들 수 있는 요인으로 꼽힌다. 현재 주택시장이 과열된 지역에선 일주일만에 청약규제나 완화를 적용할 수 있는 법이 발의된 상황이어서 통과될 경우 부산이 첫 대상지가 될 수도 있다.

올해말 유예가 종료되는 재건축초과이익환수제 역시 일부 재건축 사업장에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 부산에서는 상당수 재건축 구역이 아직 본격적인 추진단계에 진입하지 않아 크게 영향은 없겠으나 분양가가 높고 입지가 좋은 단지는 향후 수천만 원의 부담금을 내야할 가능성이 높은 것으로 점쳐진다.

그러나 전문가들은 7월 완화 기간이 만료되는 DTI·LTV를 제외하고는 당장 도입되지는 않을 것으로 내다보고 있다. 이에따라 당분간은 기존의 분위기를 이어가거나 관망세를 유지할 것으로 예상된다.

하송이 기자 songya@kookje.co.kr