- 오는 11월부터 민간택지도
- 1년6개월~이전까지 전매제한
- 1순위 자격 가입 후 2년 변경
- 가점제 적용·재당첨 제한 확대

- 1주택 양도세 비과세 요건도
- 2년 이상 보유 아닌 ‘거주’ 추가
- 풍선효과 주범 오피스텔 ‘철퇴’
- 소유권 이전 등기시까지 못 팔아

이번에 발표된 8·2 부동산 대책의 직격탄을 맞은 곳은 투기지역과 투기과열지구로 지정된 수도권과 세종시이지만 부산에도 그동안 말로만 가능성이 점쳐졌던 분양권 전매제한 규정이 실제로 적용되면서 그 파장이 만만치 않을 것으로 예상된다. 특히 청약조정지역(조정대상지역)은 양도소득세 강화, 오피스텔 전매제한 등 옥죄기가 한층 더 강화됐다.

지난달 28일 부산 동래구 명륜동 자이아파트 인근 부동산의 시세표를 한 시민이 보며 지나가고 있다. 국제신문 DB

■ 청약 시장 옥죄기 본격화

이번 대책에서는 부산 부동산 시장 활황세를 이끄는 청약 시장 규제책이 대거 도입된 것이 특징이다. 대표적인 게 분양권 전매제한이다. 부산은 오는 11월부터 청약조정지역인 해운대구 남구 수영구 동래구 연제구 부산진구 기장군의 민간 택지는 1년6개월 또는 소유권 이전등기 시까지, 그 이외 지역은 6개월간 분양권 전매가 제한된다. 청약조정지역은 관련법 시행 전 지역별로 좀 더 세분화해 전매 기간을 따로 발표할 예정이다. 이에 따라 전매제한 기간에 자금을 조달하기 어려운 투자자의 경우 시장 진입이 어려워 청약 경쟁률이 낮아질 것으로 예상된다.

청약조정지역은 여기에 더해 1순위 자격이 한층 더 강화된다. 기존 세대주, 재당첨 제한에다 이번에 청약통장 가입 이후 6개월 경과 규정이 2년으로 변경됐다. 조정지역에선 가점제 적용도 확대된다. 현재는 민영주택을 공급할 때 일반공급 주택 수의 40~100%에 대해 무주택 기간, 부양가족 수 등에 따른 가점제를 적용해왔다. 이번 조치로 이 비율이 크게 향상돼 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 조정됐다. 그만큼 무주택 실수요자들에게는 기회가 확대되는 반면 일반분양 물량은 축소돼 1주택 이상 투자자나 실수요자는 기회가 크게 줄어들 것으로 예상된다.

재당첨 제한은 전국적으로 확대된다. 지금까지는 청약조정지역과 투기과열지구에만 재당첨 제한이 적용되다 보니 가점이 높은 일부 무주택자가 전국을 돌며 당첨 이후 분양권을 전매하는 사례가 비일비재했다. 6개월만 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 재당첨 제한이 없었기 때문이다. 이 같은 부작용을 없애기 위해 이번 대책에서는 지역에 무관하게 가점제로 당첨된 자와 그 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용이 배제된다. 이와 함께 현행 추첨제인 예비입주자 선정 방식을 가점제 우선 적용으로 변경해 무주택 세대에 당첨기회를 넓혀주기로 했다.

■ 청약조정지역 핀셋 규제

정부는 6·19 대책에도 부동산 시장이 잡히지 않자 청약조정지역에 더욱 강력한 규제책을 더했다. 대표적인 것이 양도소득세 강화 카드다. 전국에서 분양권 전매비율이 가장 높은 부산은 분양권 전매 시 부과되는 양도소득세율 인상에 가장 민감하게 반응할 것으로 예상된다. 현재는 기간에 따라 6~50%가 차등 적용되는데 내년 1월 1일 이후부터는 청약조정지역에서 분양권을 전매하면 보유 기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 일괄 적용된다. 여기에 1주택 양도세 비과세 요건도 강화돼 현행 ‘2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하’에 더해 ‘2년 이상 거주’ 조건이 추가됐다. 또 내년 4월 1일부터는 2주택 이상 다주택자가 청약조정지역 내 주택을 양도하면 양도세가 중과되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다.

특히 이번 대책에서는 풍선효과의 주범으로 꼽히던 오피스텔이 철퇴를 맞았다. 청약조정지역 내의 오피스텔은 소유권 이전등기 시까지 전매가 제한돼 오히려 아파트보다 더욱 강력한 규제가 적용됐다. 여기에 더해 거주자 우선 분양(20%)도 추가됐다. 지금까지는 소위 ‘아파텔’로 불리는 주거형 오피스텔의 경우 아파트와 거의 유사한 형태임에도 불구하고 규제 대상에서 제외돼 풍선효과에 대한 우려가 제기돼 왔으나 오히려 오피스텔에 더 강력한 규제가 적용되면서 이 같은 우려는 걷어낼 수 있을 것으로 예상된다. 하송이 기자

◇ 청약조정지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교   청약조정(조정대상)지역 투기과열지구 투기지역 기존 ·청약1순위 자격제한 -5년 내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자 -세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자 ·민영주택 재당첨 제한 ·재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택) ·양도세 가산세율 적용 -1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p ·주담대 만기연장 제한 ·기업자금대출 제한 ·농어촌주택취득 특례 배제 -농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함 ·전매제한 -소유권이전등기 시(서울, 과천· 광명)/1년6개월(성남) ·단기 투자수요 관리 -중도금대출보증 발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리 ·LTV, DTI 10%p 하향(투기과열지구·투기지역 外) ·전매제한 -소유권이전등기 시 ·재건축 조합원 지위양도금지(조합설립인가 후) ·민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시 신규추가또는 효과강화(8.2대책) ·청약1순위 자격요건 강화 -청약통장 가입 후 2년경과+납입횟수 24회 이상 ·가점제 적용 확대(조정대상지역75%, 투기과열지구 100%) ·오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기 시까지)및 거주자 우선분양 적용(20%) ·주담대 건수 제한 -차주당 1건→세대당 1건 ·양도세 가산세율 적용 -2주택자+10%p  -3주택자 이상+20%p ·다주택자 장기보유특별공제 적용배제 ·1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 -2년 이상 거주요건 추가  ·분양권 전매 시 양도세율50% 일괄적용 ·재개발·재건축 규제 정비 -재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기 시) -정비사업 분양(조합원/일반)재당첨 제한(5년) -재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화 ·거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화 -거래가액 3억 원 이상 주택 ·LTV·DTI 40%적용(주담대 1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)