올해 4월부터 다주택 보유자가 청약 조정대상지역 내 주택을 처분할 때 양도세 중과세율이 적용되며 장기보유특별공제가 배제된다. 하지만 다주택보유자라 하더라도 본인이 실제 거주하고 있던 주택을 처분할 때는 비과세 적용되는 특례조항이 있어 이를 소개한다.

본인이 거주하고 있는 주택 외 나머지 주택을 장기임대주택으로 등록하고 거주주택의 보유기간 및 거주기간이 2년 이상이면 거주주택 처분시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다는 내용이다.

좀 더 구체적으로 살펴보면 다음의 두 가지 요건 즉, ‘거주요건’과 ‘임대주택사업자 등록요건’에 동시에 부합해야 한다. 우선 ‘거주주택’은 보유기간이 2년 이상이고, 거주기간 역시 2년 이상이어야 처분시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다.

조정대상지역이 아닐 경우에는 1세대1주택 비과세요건은 거주요건 없이 보유기간만 2년 이상이면 가능하므로 위 내용과 헷갈릴 수 있는데, 임대주택사업자가 처분하는 거주주택은 보유기간뿐 아니라 반드시 2년 이상의 거주요건을 필요로 한다.

‘임대주택사업자 등록’에 대해서도 몇 가지 요건이 필요한데, ‘소득세법’에 따른 사업자등록과 ‘임대주택법’에 따른 임대사업자등록을 1채 이상 해야 하며 임대기간은 5년 이상이어야 한다. ‘세무서’와 ‘시·군·구청’ 모두 등록해야 하며, 어느 한 군데만 등록해서는 안 된다. 또 등록하는 주택의 공시가격이 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖의 지역은 3억 원) 이하가 되어야 한다.

위에서 살펴본 두 가지 요건에 부합하지 않으면 임대주택사업자로 등록은 가능하겠지만 거주주택에 대해 비과세 특례는 누릴 수 없게 되고, 사업자등록으로 인해 건강보험료 할증과 월세에 대한 소득세 신고납부 등의 의무만 떠안게 되므로 본인의 상황에 따라 임대주택등록 여부를 신중하게 판단해야 한다.

다음의 사례를 보자. 김씨는 10년 전 해운대 소재 소형아파트 2채를 취득해 사업자등록 없이 임대를 하고 있고, 수영구 소재 A주택을 5년 전에 취득하여 현재까지 거주중이다. 3주택 보유자인 김씨는 조만간 A주택을 처분하고 신축주택을 구입하여 이사를 계획하고 있는데, 현재 보유주택들이 모두 조정대상지역에 소재하고 있어 자칫 중과세대상이 될 수 있는 상황이라 걱정이 이만저만 아니다. 다행히 해운대 소재 아파트의 현재 공시가액이 각각 3억 원 이하라면 임대주택사업자로 등록을 하고 A주택을 매도하면 2년 이상 거주요건에 부합하는 A주택에 대해서는 9억 원까지는 비과세가 가능하다.

물론 5년 임대요건을 채우기 전에 해운대 아파트를 중도에 매도한다면 비과세 되었던 A주택의 세금은 추징된다.

이상근 세무사