3주택 이상 다주택보유자라도 보유주택 중 수도권·광역시·특별자치시(광역시·특별자치시 소속 군 및 읍면지역 제외)외의 지역에 소재하는 주택으로, 양도당시 기준시가 3억 원 이하인 주택은 중과 대상에서 제외된다. 다른 주택의 중과세 여부 판정에서도 보유주택에서 빠진다.

중과세 대상에서는 제외되지만, 중과대상 주택에는 포함되는 주택도 있다. 우선 장기임대주택으로 등록해 8년(2018년 3월31일까지 등록한 경우는 5년) 이상 임대한 주택은 중과세가 적용되지 않는다. 만약 임대주택이 매입임대주택이라면 면적제한 없이 임대개시일 현재 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하라는 요건에만 충족하면 된다. 건설임대주택이라면 대지 298㎡ 이하, 건물연면적 149㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하라는 요건을 충족하는 주택을 2호 이상 임대해야 중과세 대상에서 제외된다.

임대주택 등록 시 주의할 사항은 세무서와 지자체 두 곳 모두에 등록이 이뤄져야 하며, 어느 한 곳이라도 누락되면 중과세 제외규정이 적용되지 않는다.

다음으로 ▷조세특례제한법 상 감면대상 주택(장기임대주택, 미분양주택, 신축주택) ▷10년 이상 무상 제공한 장기사원용주택 ▷5년 이상 운영한 인가받은 가정어린이집 ▷상속받은 주택으로 5년 이내 양도하는 주택 ▷문화재주택 ▷저당권 실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택으로 3년 이내 양도하는 경우 ▷중과제외 대상 주택 외에 1개의 일반주택만을 소유하는 경우 등은 일반주택이 중과세 대상에서 제외된다.

중과세 대상에서 제외되는 위의 주택들이 중과대상 주택수 계산에는 포함된다는 사실에 유의해야 하며 중과 대상에서도 중과대상 주택수 계산에서도 제외되는 ‘양도당시 기준시가 3억 원 이하 주택’과 헷갈려서는 안 되겠다.

예를 들어, 부산 해운대구에 A아파트를 소유하고 있는 박 씨는 수영구에 B주택, 연제구에 C빌라(기준시가 2억 원)를 보유하던 중 C빌라를 올해 초 장기임대주택으로 등록한 후 현재 A아파트 매도를 고민하고 있다. C빌라 자체는 중과세 대상이 아니지만, 중과대상 주택 수에는 포함되기 때문에 A아파트 처분시 박 씨가 부담해야 할 세금은 2주택중과세(기본세율+10%p)가 아닌 3주택중과세(기본세율+20%p)가 적용된다.

만약 위 사례에서 B주택이 3년 전에 상속으로 취득한 주택이라면 이 또한 중과대상에서 제외되는데, 결과적으로 박 씨는 중과세가 제외되는 주택 B와 C 외에 A아파트 한 채만 보유한 상황이 되므로 A 아파트 역시도 중과세가 아닌 기본세율로 세 부담을 지게 된다.

이처럼 비록 본인 소유주택이 많다 하여도 위에서 제시된 여러 가지 중과제외 유형에 속하는 경우라면 다주택자 중과세를 미리부터 걱정할 필요는 없겠다.

이상근 세무사