부산은 2008년부터 시작해 2017년까지 아파트 가격 상승을 경험했다. 이러한 가격 상승은 아파트의 가치가 상승했기 때문에 발생한 일일까. 아니면 가치는 불변인데 가격만 상승한 것일까.

가격과 가치는 명백히 다르지만, 대부분의 사람들은 둘의 차이를 구분할 때 난감함을 느낀다. 가격을 구분하는 것은 어렵지 않다. 숫자로 표시가 되어 있기 때문이다. 반면 가치는 눈에 보이지 않는다. 산술적으로 표현하기 어렵고 대중적이지 않고 상대적인 개념이다.

가치는 비교를 통해서 파악할 수 있다. A보다 B의 가치가 높다는 방식이다. 개인적인 가치 판단의 기준이 다르기 때문에 같이 인정하기 어렵다. 누구에게는 학교 근처 아파트의 가치가 높고 누구에게는 직장 근처의 아파트 가치가 높다. 이러한 점 때문에 가격이 비싸지만 가치가 낮은 상품들이 존재하게 된다. 반대로 가격은 싸지만 가치가 높은 상품도 나오게 된다.

경제학에서는 가격에는 가치가 반영되기 때문에 두 가지가 일치하는 것으로 가정한다. 하지만 현실에서는 가격과 가치가 장기적 관점에서 일치하더라도 상당 기간 일치하지 않는 현상이 발생한다. 우리는 경험을 통해 그러한 이치를 안다.

부산의 아파트 가격은 10년 전보다 평균 배 이상 올랐다. 이러한 가격 상승이 과연 적당한 가치의 상승으로 연결되어 있을까? 10년 동안 가격이 상승했다면 가격과 가치의 격차가 발생할 만한 조건이 갖춰진 것은 아닐까?

단적인 예를 들어보자. 10년 전에는 지하 주차장에 엘리베이터가 직결된 아파트의 숫자가 많지 않았다. 이 때문에 지하 주차장에서 엘리베이터를 타고 올라갈 수 있는 아파트의 가치는 높았다. 그러한 가치가 가격에 반영되지 않았다면 당연히 가격이 올라가야 정상이다. 하지만 지금은 지하 주차장에서 엘리베이터를 탈 수 있는 아파트의 숫자가 많아졌다.

2009년부터 지난해까지 입주한 신축 아파트가 19만 호를 넘어간다. 이전 공급량보다 많은 신축 아파트가 공급되었다는 뜻이다. 올해부터 2020년 사이에 입주하게 되는 아파트의 숫자도 만만치 않다. 2019년에는 2만5516가구. 2020년에는 2만4034가구가 입주하게 된다. 각종 자료를 참조해보면 올 한해 부산에서 분양하게 될 아파트의 숫자는 4만 가구를 넘어설 가능성이 높다. 현재 이주 및 철거 중인 재개발 사업장이 22곳이고 가구 수로는 3만5048가구에 달한다. 재건축 사업장도 있다. 5개 사업장에서 4997가구가 분양을 앞두고 있다. 그 외 민간에서 매입해서 건축 예정인 사업장과 지역주택조합, 분양받은 택지에서 지어 올릴 아파트까지 합한다면 부산은 아직 공급 과잉이 끝나지 않았다는 것을 알 수 있다.

분양된 아파트는 2년에서 3년 사이에 입주 물량으로 돌아온다. 올 한해 분양하는 숫자를 4만이라고 가정하면 이미 분양된 아파트를 합해서 2021년과 2022년에 평균 3만 가구의 입주 물량이 기다리고 있다는 의미가 된다. 신축 아파트가 모자라던 시기에는 신축 아파트의 가격이 당연히 올라야 한다. 신축의 가치가 가격에 반영되기 때문이다. 하지만 지금처럼 신축 아파트의 공급이 끊이지 않는 상황에서 가격이 오른다면 가치가 옳게 반영되었다고 할 수 없다.

부동산지인 정민하 대표