과거 1가구 1주택의 비과세 적용은 단순히 2년 이상 보유요건만 충족하면 가능했다. 하지만 부동산가격 안정화를 꾀하기 위한 정부 정책이 본격 시행된 2017년부터는 비과세 요건이 강화됐다.

우선 2017년 8월 3일 이후 취득한 청약 조정대상지역에 있는 주택에는 2년 이상 보유하는 것뿐 아니라 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가됐다.

주의할 점은 2년 이상 거주 요건은 ‘취득 당시’를 기준으로 판단하기 때문에 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 팔 시점에 조정대상지역에서 해제됐더라도 2년 거주 요건은 반드시 채워야 한다는 것이다.

예를 들어보자. 무주택자인 A 씨는 2017년 12월에 부산 연제구 소재 B 아파트를, 같은 시기에 C 씨는 경기 용인 기흥구 소재 D 빌라를 각각 취득해 보유 중이다. 지난해 말 연제구는 조정대상지역에서 해제되었으나 A 씨가 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 보유뿐 아니라 2년 이상의 거주 요건까지 충족해야 한다. 하지만 C 씨의 경우는 기흥구가 지난해 말 조정대상지역으로 새롭게 지정되었으나 D 빌라 취득 시기가 그 이전이므로 직접 거주하지 않고 2년 이상 보유만 해도 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

다음으로 비과세 대상 주택이 고가주택(실거래가 9억 원 초과)에 해당한다면 9억 원 이하분의 양도 차익에 대해서는 비과세되지만, 9억 원 초과분의 양도 차익은 세금을 부담해야 한다. 고가주택을 오래 보유했다면 일반적인 때보다 훨씬 높은 장기보유특별공제(이하 ‘장특공제’)가 적용돼 9억 원 초과분의 양도 차익을 줄여주므로 세 부담 역시 준다. 즉, 일반적인 때의 장특공제는 보유 기간에 따라 최소 6%(3년 이상)에서 최대 30%(15년 이상)가 적용되는 데 반해 비과세 대상 고가 주택의 경우는 최소 24%(3년 이상)에서 최대 80%(10년 이상)의 높은 공제율이 적용된다. 이 또한 내년부터는 요건이 까다로워 2년 이상 거주 요건을 충족해야 높은 장특공제를 적용받을 수 있게 된다.

다주택 보유자가 다른 주택을 모두 매각하고 최종적으로 1주택만 보유한 상황에서 그 1주택을 매각한다면 그 주택의 취득 시기부터 보유 기간 2년을 기산해 비과세 여부를 판단했다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 매도하는 주택부터는 다주택을 보유한 기간은 보유 기간에서 제외하고 최종 1주택만 보유하게 된 날로부터 새롭게 보유 기간 2년을 기산해 비과세 여부를 판단해야 하므로 주의해야 한다. 이상근 세무사