최근 부동산 간접투자 상품이 큰 관심을 받고 있다. 고강도 규제로 부동산 직접투자가 어려워진 요즈음 비교적 적은 돈으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있고 증시의 등락과 관계없이 부동산에서 발생하는 배당수익을 기반으로 안정적인 수익을 확보할 수 있어 또 다른 투자대안으로 떠오르고 있는 것이다.

부동산관련 대표적인 상품으로는 부동산펀드와 리츠가 있다. 부동산펀드는 펀드재산의 50%를 초과해 부동산과 부동산관련 자산에 투자하는 상품이다. 공개적으로 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 자산에 투자하는 상품으로 유가증권 시장에 상장하는 공모펀드와 투자자를 한정적으로 모아(49인 이내)설정하는 사모펀드가 있다.

리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts‘의 약자로 부동산투자신탁을 의미한다. 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하여 부동산에서 발생하는 임대수익이나 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 방식으로 운용되는데, 운용방식으로 구분하면 주식을 발행해 투자자를 모으는 회사형과 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 신탁형이 있다.부동산펀드와 리츠는 근거법령과 투자대상에서 차이가 나는데 부동산펀드가 자본시장법에 근거하고 부동산실물자산에 투자하여 그 투자수익을 받는 구조라면, 리츠는 부동산투자회사법에 근거하며 부동산 관련 회사의 주식을 사서 배당을 받는 방식으로 운용되는 구조라 보면 된다.

부동산펀드는 일반적으로 3년에서 5년 만기의 폐쇄형 상품으로 출시돼 펀드 청산시까지 환매가 불가능한 경우가 많고, 중도 인출이 가능하다 하더라도 환매수수료가 높은 경우가 대부분이다. 반면에 리츠는 주식시장에 상장되어 있기 때문에 일반주식거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매도해 자금 회수가 용이하고 선취형(Class A)상품의 경우에는 환매수수료도 없다.주식분산 근거법령에 의하면 부동산펀드는 하나의 펀드에 하나의 자산이 편입되는 반면, 리츠는 여러 개의 자산을 보유할 수 있어 분산투자의 효과도 누릴 수 있다.

앞서 잠시 언급한 바와 같이 부동산펀드는 자본시장법에 근거를 두고 있어 금융위원회가 펀드의 소관부처인 반면, 리츠는 부동산투자회사법에 근거를 두고 있어 국토교통부가 관리·감독을 담당한다.

최근 다시 이러한 부동산펀드나 리츠가 관심의 대상이 되고 있는 이유는 안정적인 수익률 때문일 것이다. 작년 한 해 국내 주식형펀드에 투자한 경우 대부분 7~8%대의 손실을 본 반면 부동산펀드는 4~7%대의 수익을 올렸고, 리츠 역시 2016년에는 평균 10.5%대의 수익을 기록하고, 작년에도 7%대 후반대의 양호한 수익을 달성했기 때문이다. 부동산 직접투자에 대한 규제가 심해짐에 따라 투자에 대한 새로운 패러다임으로 부동산펀드와 리츠가 다시금 재테크 투자대상으로 부각되고 있다는 느낌이다. 이중 유동성 측면에서 조금 더 자유로운 리츠를 중심으로 투자의 관점에서 살펴보고자 한다.

리츠는 부동산투자에 특화된 회사 또는 신탁으로 투자자로부터 모집한 자금으로 부동산을 매입 개발 임대 매각해 이익을 창출하고, 그 이익의 90% 이상을 배당으로 투자자에게 분배하는 구조를 가지고 있다. 리츠는 투자를 통해 부동산을 간접적으로 소유하기에 법인세 면제효과가 있어 세금혜택도 누릴 수 있다.

리츠의 수익구조는 기본적으로 부동산의 펀더멘탈에서 찾을 수 있다. 펀더멘탈은 부동산에 대한 수요와 공급에 의해 결정되며, 수요와 공급의 밸런스가 임대료를 결정한다고 보면 된다. 또한 부동산 수요에 대한 기대가 공급을 유발하는 구조이기도 하다.

리츠(부동산 증권 투자신탁)에 대한 투자 포인트는 장기적으로 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있는 부동산에 대한 장기계약과 이러한 계약을 통해 일반주식대비 1.5~2배 수준의 높은 배당수익을 수취하는데 있다고 볼 수 있다. 리츠의 성과와 현금흐름의 증가는 장기적으로 볼 때 명목 GDP의 성장률과 연동되는 모습을 보여 왔다. 임대 수요의 증가와 임대료 상승에 따른 현금흐름의 증가는 배당수익의 증가로 이어지고, 리츠 가격의 상승을 유발하는 연결고리로서의 역할을 한 것이다. 경기회복 국면에서 실물자산에 대한 수요는 빠르게 늘지만 공급은 비탄력적일 수밖에 없다는 점이 부동산의 가치상승을 가져오는 구조이다.또한 부동산자산은 전통적으로 인플레이션 헤지의 성격을 가진다. 인플레이션 발생시 보유자산의 가치가 상승하기 때문이다. 인플레이션 압력 시 임대료가 증가하고 이는 현금수입(Cash Flow의) 증가를 가져오는 효과가 있다. 과거로부터 성과를 분석해 봤을 때 리츠에 대한 투자는 장기적으로 우수한 성과를 보여왔다. 전통자산과의 낮은 상관관계를 보이는 측면도 매력적인데, 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 일시적 동조화 현상을 보이기도 했으나 최근에는 다시 낮은 상관관계를 유지하고 있는 상황이다. 투자의 관점에서 보면 리츠에 대한 투자는 전 세계의 다양한 지역과 섹터의 부동산에 분산투자하는 효과를 누릴 수 있는 것이다.

가장 궁금해 하는 부분이 바로 금리와 상장부동산 가치와의 관계일 것이다. 보통 미국의 기준금리 인상은 경제의 성장, 고용시장의 회복과 인플레이션에 연동되는 모습을 보여 왔다. 심리적으로 금리가 상승하면 자본조달 비용이 상승해 부동산가치 하락을 유발하고 채권금리 대비 배당매력이 낮아질 것이라는 우려가 많다.

하지만 실제 금리 상승은 성장과 인플레이션이 원인이었고, 현금흐름의 증가가 자본조달 비용을 상쇄하고, 배당을 증가시키고, 부동산가격을 상승시키는 효과로 나타났다는 점에 주목하자. 따라서 금리 변동성이 상승한 시점에 시장심리가 악화된다면 오히려 상대적으로 싸게 부동산 재간접상품을 매수할 수 있는 타이밍을 가지게 된다. 투자 가능한 리츠 상품으로는 미국 일본 홍콩 호주 영국 등 선진국 중심의 부동산에 대한 분산투자로 안정적인 수익 달성이 가능한 ‘하나 UBS 글로벌 리츠 부동산신탁’을 들 수 있다. 리츠구성에 있어 미국은 사무용과 상업용 부동산의 비중이 높고, 일본 등 아시아는 부동산개발회사의 비중이 높다는 특징이 있다.

또 다른 리츠 상품으로는 일본 홍콩 호주 싱가폴 등에 투자하는 ‘한화 아시아 리츠부동산신탁’이 있다. 국가 비중으로 본다면 일본 홍콩 호주 싱가폴 순이고, 홍콩 리츠시장의 투자대상 대부분은 부동산 개발업체로 이루어져 있다. 단일 섹터 비중으로는 리테일(쇼핑센터), 오피스, 산업재가 높은 비중을 차지하고 있으며 호텔과 주택의 비중은 비교적 낮다.

앞서 언급한 바와 같이 리츠의 성과가 GDP에 연동된다는 것을 착안할 때 선진국 대비 GDP가 고성장을 보이고 있다는 점에서 아시아 지역의 리츠에 주목하는 차원의 투자이기도 하다. 상대적으로 안정적인 위험조정 수익을 보이고 있는 점도 투자에 있어 매력적이다.현 시점에서 실물자산인 부동산은 직접 투자하기에 상당히 부담스러운 면이 있다. 이에 반해 안정적인 배당을 받을 수 있고, 유동성 차원에서도 자유로우며, 여타 투자자산과 비교 시에도 낮은 포트폴리오(portfolio: 분산투자) 상관관계를 보이는 리츠는 또 다른 차원의 재테크수단으로 분명히 매력적인 투자대상임에는 틀림이 없어 보인다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장