정부가 최근 임대주택공급 활성화를 유도하기 위해 주택임대사업에 따른 거주용 자가주택의 양도세 부담을 완화했다.

주택임대사업자로 등록하기 위해서는 수도권 및 지방 구분 없이 1채 이상 소유해야 하고, 최소 임대기간이 5년 이상이어야 한다. 또한 임대 개시일 당시 주택기준시가가 수도권은 6억 원 이하, 지방은 3억 원 이하여야 하며, 주택규모도 대지 298㎡ 이하이고 건물 연면적(공동주택은 전용면적) 149㎡ 이하(주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로 등록 가능)를 충족해야 한다.

위의 요건이 충족되면 임대주택이 있는 주소지의 시·군·구청을 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하고, 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자등록을 신청하면 된다. 시·군·구청에 임대주택으로 등록하고 세무서에 사업자등록을 해 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 임대기간을 계산하므로 이러한 등록 절차 및 시기가 중요한 의미를 지닌다.

주택임대사업자로 등록하면 적용되는 세제상 혜택을 구체적으로 알아보자. 가장 주목할 부분이 임대주택 외 거주용 자가주택 1채를 소유하고 있는 사람이 해당 자가주택(9억 원 이하, 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건 충족요함)을 양도하면 임대주택은 주택수 계산에서 배제시켜 결과적으로 1세대 1주택자가 되어 비과세 규정이 적용된다.

또한 보유한 임대주택을 임대의무기간(5년) 종료 이후 거주용 주택으로 전환해 양도하는 경우에도 비과세가 가능하다. 단 동일 시점(임대주택과 거주주택의 보유기간 중 중복되는 기간)에서 2채 이상의 주택이 양도소득세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위해 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세가 가능하다.

예를 들어, 부산 소재 각각 3년 이상 보유한 A아파트 1채와 자신이 거주하는 단독주택 1채를 보유하고 있는 이 씨는 2주택자로서 먼저 매도하는 주택에 대해서는 무조건 양도소득세를 부담해야 했으나, 이제 두 주택 모두에 대해 비과세를 적용받을 수 있는 길이 열린다. 즉 A아파트를 임대주택으로 등록한 후 B주택을 매매하면 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 앞으로 A아파트는 5년 이상 임대하다 거주주택으로 전환해 1주택 상태에서 매매를 하게 되면 이 또한 B주택 매매시점부터 A아파트 양도시점까지 양도차익에 대해서 1주택 비과세가 적용된다.

위에 언급한 대로 중복혜택을 배제하기 위해 비과세대상이 보유기간 전체의 양도차익이 아니란 점과 임대사업용 주택을 5년 이내에 팔게 되면 내지 않았던 양도소득세를 다시 내야 한다는 사실에 주의하자.

고려해야 할 의무도 있다. 주거용 주택을 임대 시 매월 받는 월세에 대해 주택임대소득으로 종합소득세가 과세되며, 전세보증금에 대해서도 3주택 이상 소유하고 있으며 전세보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과하는 전세보증금에 대해서 간주임대료를 계산해 종합소득세가 과세된다.

세무회계 금샘(051-582-7077) 이상근 세무사