양도세 '계약일', 취득세 '잔금납부일' 기준

정부 "거래 활성화 기대"…"선거용" 비판도


정부가 9일 또다시 부동산 거래 활성화 대책을 내놓은 것은 최근 경기 침체를 가져온 내수부진의 가장 큰 원인이 주택거래 침체라는 판단에서다.

국토해양부가 집계한 지난 7월 전국의 주택거래량은 총 5만6천800건으로 작년 7월보다 22.1% 감소했다.

올해 들어 7월까지 아파트 거래량은 총 40만799건으로 거래량을 조사하기 시작한 2006년 이후 가장 적을 정도로 거래시장이 마비된 상태다.

정부는 이번 대책이 침체된 주택거래를 활성화하는데 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

그러나 시행 기간이 올해 말까지로 3~4개월에 불과해 12월 대선을 앞둔 '선거용' 정책이라는 비난도 나오고 있다.

◇양도세 감면은 '계약일' 기준…분양권은 제외 = 정부가 미분양 주택 취득후 양도소득세를 5년간 100% 감면해주기로 한 것은 수도권의 미분양 주택이 줄지 않고 있기 때문이다.

지난 7월 전국의 미분양 아파트는 총 6만7천60가구로 지난 4월 6만1천385가구에비해 증가했다.

이 가운데 수도권 미분양은 총 2만9천가구로 2008년 말(2만7천가구) 금융위기 수준을 넘어섰고 악성 미분양으로 꼽히는 수도권의 준공후 미분양은 지난 4월 9천922가구에서 7월에 1만241가구로 증가했다.

양도세 감면대상 미분양 주택은 일반적인 분양절차가 끝났으나 안팔린 잔여가구로, 지역이나 주택형 규모, 가격과 무관하며 준공후 미분양도 포함된다.

정부는 소득세법 개정안이 국회 상임위원회를 통과하는 날 이후 계약하는 미분양에 대해 5년간 양도세를 면제해주기로 했다.

올해 9월 말 미분양 주택을 매입했다가 5년 뒤인 2017년 9월 말 이전까지 양도할 경우 양도소득세의 100%를 감면해주는 것이다.

그러나 취득후 5년이 지나 양도하는 경우에는 계약일로부터 5년까지 발생한 양도차익에 대해서만 세금을 면제해준다.

만약 미분양 매입후 총 양도소득이 3억원이고, 5년내 발생한 양도소득이 2억원인 경우 2억원을 뺀 1억원에 대해서만 양도세를 물리는 것이다.

분양권 상태에서 파는 경우에는 양도세 감면 대상에서 제외된다.

국토부 김흥진 주택정책과장은 "미분양 아파트에 대한 양도세 감면 혜택을 받기위해서는 반드시 입주후 팔아야 한다"고 말했다.

◇취득세 감면 기준은 '잔금납부일 또는 등기일 중 빠른 날' = 정부는 또 올해 말까지 한시적으로 취득하는 주택에 대해 9억원 이하 주택에 대해서는 현재 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택에 대해서는 현재 4%에서 2%로 취득세를 50%씩 낮춰주는 방안을 추진하기로 했다.

이때 취득은 법 시행일 이후 최종 잔금납부일 또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날이 기준이 된다. 법 시행일 이후 올해 안에 잔금납부하거나 등기를 하는 주택에 한해 취득세가 감면된다는 얘기다.

일반적으로 등기일보다는 잔금납부일이 빠르다.

그러나 법 시행일이 유동적이다. 정부는 지방세특례제한법 개정안의 '국회 상임위원회 통과일 이후' 취득분부터 시행하기로 했다.

정부는 개정안이 무리없이 통과되면 9월 하순~10월 초에는 시행이 가능할 것으로 예상하나 지방자치단체가 세수감소 등을 이유로 반발하고 있어 장담할 수 없다.

반대로 국민의 요구가 많을 경우 국회에서 법 시행일을 과거처럼 대책 발표일(9월10일)로 앞당겨 소급 적용할 가능성도 있다.

국토부의 한 관계자는 "통상 주택 계약부터 잔금납부까지 2개월 정도 소요되기 때문에 지금 계약을 하더라도 잔금납부일이나 등기 전까지 법이 통과되면 감면 혜택을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.

◇"거래활성화 기대" vs "선거용 정책" = 정부는 이번 양도세·취득세 감면 대책이 침체된 주택거래를 정상화하는데 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

실제 2011년 4월부터 12월까지 이번 대책과 똑같은 조건으로 취득세를 완화해준 결과 월평균 주택 거래량(8만2천건)이 작년 같은 기간보다 22.6% 증가한 것으로 나타났다.

국토부는 이달 20일부터 자산가와 젊은 직장인을 대상으로 DTI를 완화해주는 보완 방안 등이 동시에 시행되면 주택 거래가 늘어날 것으로 보고 있다.

국토부 박상우 주택정책실장은 "정부가 추진하고 있는 다주택자 양도세 중과와 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익환수 2년 유예 등의 법안이 국회를 통과하면 과거 집값 급등기에 내놨던 규제가 모두 풀리게 된다"며 "이번 양도세·취득세 감면정책과 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대한다"고 말했다.

그러나 회의적인 시각도 많다. 올해 말까지 불과 3개월가량 시행되는 한시 정책인데다 법이 언제 통과할 지 조차 미지수이기 때문이다.

법 시행일 전까지 거래 동결은 불가피한 셈이다. 또 시행 기간이 너무 짧아 내년 이후 급격히 거래가 동결되는 등 악영향을 줄 것이라는 우려도 만만치 않다.

정부는 내년 이후 정책의 지속여부에 대해서는 내년 예산 규모 등을 감안해 고려해야 한다는 입장이다.

이 때문에 시장에서는 이번 대책발표가 12월 대선을 앞둔 생색내기용 선심성 정책이라는 비판도 제기되고 있다.

한 부동산 전문가는 "법이 아무리 빨리 통과해도 시행일은 불과 3개월 정도"라며 "내년 이후 부동산 시장은 여전히 불투명한데 얼마나 많은 사람들이 집을 살지 의문"이라고 말했다.

연합뉴스