1세대1주택 비과세여부를 정확하게 판단하기 위해서는 자신이 소유하고 있는 주택 수를 제대로 계산할 수 있어야 한다. 대가족이 여러 채를 함께 사용하는 경우, 1주택이 여러 사람 명의로 공동 등기되어 있는 경우, 주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우는 과연 본인의 주택 수에 포함시켜야 할까?

우선 한울타리 내에 본채와 아래채 및 별채 등 여러 채의 건물이 있고 이를 1세대가 전체를 사용한다면 1주택으로 본다. 또한 동일한 아파트의 같은 층에 등기부상으로는 2채로 등재되어 있으나 신축 당시부터 벽을 허물어 1세대가 실제로 전체를 주거용으로 사용하고 있을 때에도 이를 1채로 본다. 공동소유는 일반주택을 공동으로 취득하는 경우와 법정지분대로 공동상속을 받는 경우로 크게 나눠볼 수 있다. 먼저 1주택을 투자 목적으로 여러 사람이 공동으로 취득한 경우에는 각자가 1주택을 보유한 것으로 본다. 즉, 지분율의 많고 적음은 중요치 않으므로 1%의 지분만을 보유하고 있더라도 본인 소유의 다른 주택 비과세 여부에 영향을 미치므로 주의해야 한다. 만약, 동일 세대원이 1주택을 지분으로 공유하고 있다면 각각 1주택으로 보는 것이 아니라 지분 전체를 1주택으로 보는데, 주택 수는 세대별로 판단하기 때문이다.

그러나 상속으로 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 그 2인 이상의 자 중 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 해당 상속주택의 소유자로 판단한다. 따라서 상속지분이 소수인 별도 세대의 상속인들은 공동상속주택 외의 다른 일반주택을 양도하는 때에 공동상속주택은 주택 수에 포함되지 않는다는 의미다.

주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우 부수토지도 비과세를 적용받을 수 있을까? 만약 주택(건물)소유자와 부수토지 소유자가 동일 세대인 경우에는 주택(건물)이 비과세 요건을 갖추었다면 주택과 부수토지 둘 다 비과세 대상이다. 하지만 주택(건물) 소유자와 부수토지 소유자가 동일 세대가 아닌 경우에는 주택은 비과세 대상이 되더라도 부수토지는 과세가 된다는 사실에 주의해야 한다.

예를 들어 무주택자인 김 씨는 배우자 명의의 토지 위에 주택을 신축하여 2년 이상 보유 후 매도를 준비 중인데 동일 세대이기 때문에 주택 및 부수토지 모두 비과세 대상이 된다. 반면 무주택자인 이 씨는 별도세대인 장남 명의의 토지 위에 주택을 신축하여 2년 이상 보유하다 매도를 계획하고 있다. 김 씨와는 달리 이 씨의 주택은 비과세대상이나 장남의 토지는 양도소득세를 부담해야 한다.  

이상근 세무사