- 해운대·동래 등 7곳 조정지역
- 2주택 소유자 청약 할 수 없고
- 세대원도 5년 내 당첨 없어야
- 기장군은 공공택지 전매제한
- 주택담보대출은 세대당 1건만

긴 연휴 이후 부산에서 아파트 신규 분양이 줄줄이 시작된다. 특히 11월 10일부터 부산 전역에서 분양권 전매가 제한될 예정이라 10월 한 달 분양 시장은 어느 때보다 뜨거울 것으로 예상된다. 그러나 지난해 연말부터 쏟아지고 있는 각종 부동산 대책으로 부산 내에서도 지역에 따라 청약자격, 대출 조건 등이 다른 만큼 청약을 염두에 두고 있다면 이를 꼼꼼하게 확인해야 부적격 탈락을 미연에 방지할 수 있다. 청약 시 유의해야 할 부동산 정책을 정리해 봤다.
■보고 또 봐야 할 청약조정지역

청약조정지역은 전 정부시절인 지난해 11·3 대책에서 처음 도입된 개념이다.

부동산 시장 과열을 잡기위해 1순위 청약 자격을 제한하는 것을 골자로 하고 있는데, 당초 부산에서는 해운대구 수영구 남구 동래구 연제구가 포함됐다. 이후 새 정부 첫 부동산 대책이었던 6·19 대책에서 부산진구와 기장군이 추가로 지정됐다. 8·2 대책에서는 조정대상지역이라는 이름으로 명시됐으나 시작점을 보면 청약조정지역과 조정대상지역은 결국 같은 개념이다. 현재 정부는 크게 투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역과 그렇지 않은 지역으로 나누어 각기 다른 부동산 정책을 펴고 있는데, 부산에는 투기지역과 투기과열지구가 없어 청약조정지역 지정 여부만 확인하면 된다. 청약조정지역과 그렇지 않은 지역에는 적용되는 규제의 격차가 커 꼼꼼히 따져봐야 한다.

청약조정지역에서는 우선 1순위 청약자격이 제한된다. ▷세대주여야 하고 ▷본인은 물론 세대원도 5년 내 조정지역에서 주택당첨 사실이 없어야 하며 ▷2주택 이상 소유할 경우에도 청약할 수 없다.

지난 20일부터는 자격이 좀 더 까다로워져 청약통장 가입 후 24개월이 경과해야 청약할 수 있다. 가점제 당첨 제한도 도입돼 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용이 배제된다.

청약 경쟁률은 다소 낮아지겠으나 가점제 비율이 기존 0~40%에서 30~75%로 높아져 점수가 낮은 세대는 오히려 당첨이 더욱 어려질 수도 있다.

같은 청약조정지역이라도 기장군은 좀 더 강력한 제재를 받고 있다. 공공택지의 경우 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없다. 이에 따라 기장군 공공택지인 일광신도시에서 분양받을 경우 계약금, 중도금은 물론이고 잔금까지 부담 해야 한다는 점을 고려해야 한다.

■주택담보대출이 관건

8·2 대책으로 대출 가능금액이 낮아진 점도 신경을 써야 할 부분이다. 청약조정지역에서 주택담보대출을 받을 시 LTV(주택담보비율)는 60%, DTI(총부채상환비율)는 50%가 적용된다. 그러나 주택담보대출이 1건 이상 있을 경우엔 각각 50%와 40%로 낮아진다.

중도금 대출보증 건수가 제한되는 점도 유의해야 한다. 8·2 대책이후 주택도시보증공사와 주택금융공사의 대출보증 건수가 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 변경된 것이다.

특히 청약조정지역은 세대당 1건으로 강화됐다. 이는 직접적으로 중도금 대출 건수를 제한한 것은 아니지만 보증 건수를 제한함으로서 실질적으로는 대출 건수를 규제하는 효과를 낼 것으로 보인다. 따라서 기존에 분양권을 보유하고 있는 상황에서 가족 중 누군가가 분양권을 추가로 소유해 중도금 대출을 해야 하는 경우라면 대출 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 한다. 최근 ‘명지 더샵 퍼스트월드’ 분양으로 청약 시장에서 가장 주목을 받고 있는 강서구의 경우 중도금 대출 이전 청약조정지역으로 지정되더라도 분양 시점에서 청약조정지역이 아니었기 때문에 보증 건수 제한은 적용받지 않는다.

여기에 더해 금융위원회가 새로운 형태의 DTI와 모든 대출의 상환능력을 보는 DSR(총체적상환능력심사)을 도입할 예정이어서 앞으로는 대출 가능 여부가 신규 분양권 계약을 위한 가장 중요한 조건이 될 것으로 예상된다.

이와함께 내년부터는 분양권 전매 시 기관에 상관없이 양도소득세가 50%로 일괄 상향 조정 되는 점도 잊어선 안된다. 하송이 기자 songya@kookje.co.kr