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조정대상지역은 양극화 현상…해제 혹은 ‘핀셋 규제’ 필요

8·2대책 1년…부산 ‘거래절벽’ 심각

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  • 민건태 기자
  •  |  입력 : 2018-08-01 19:48:54
  •  |  본지 3면
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- 5월 부산지역 거래량 2416건
- 아파트 매매가격 변동률 -0.3%
- 해운대구 1년 만에 3.2% 하락
- 주거선호지역 새 아파트는 올라

- 부산진구 9725·동래구 7390세대
- 입주물량 쏟아지면 하락폭 커질 듯
- 전문가 “전매제한 유지하더라도
- 최소한 대출 규제 완화해야” 지적

지난해 정부의 8·2 부동산 대책 발표 후 1년 동안 서울의 아파트 매매가격 상승률은 5.97%를 기록했다. 대책 발표 전인 2016년 이후 지난해 7월까지 5.44% 상승했다는 점을 감안했을 때 양도세 중과에 대출 규제까지 받는 서울의 집값 상승세는 꺾일 기미가 보이지 않고 있다. 반면 부산의 상황은 심각하다. 부동산 114에 따르면 부산지역 거래량은 2016년 10월 7067건으로 정점을 찍은 뒤 올해 5월 2416건으로 급감했다. 지난 1년 동안 아파트 매매가격은 2.10% 감소했다. 특히 청약 조정대상지역에 들어간 해운대구는 2016년 8월 이후 1년 동안 8.18%나 상승했지만, 불과 1년 만에 3.20% 하락하며 부동산 규제에 따른 공포감이 확산하고 있다. 전문가들은 최소한 거래를 틔울 수 있는 수단을 마련해야 한다고 입을 모은다.
   
부산 부동산 시장이 한계에 접어들었다는 분석이 나오고 있어 청약 조정대상지역을 올해 안으로 해제해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 사진은 조정대상지역에 포함된 동래구의 한 공인중개사 사무소. 박수현 선임기자 parksh@kookje.co.kr
■조정대상지역도 ‘양극화’

서울을 포함한 수도권과 부산 부동산 시장의 격차는 갈수록 벌어지고 있다. 2016년 7월부터 지난해 7월까지 아파트 매매가격 상승률 상위 10개 지역에 부산은 해운대구·남구·수영구·강서구·동래구 등이 포진했다. 반면 지난해 7월부터 올해 7월까지 아파트 매매가격 상승률 상위 10개 지역에는 서울 송파구(11.53% 상승) 등 8개 구가 이름을 올렸다. 대출 규제를 훨씬 심하게 적용받는 서울의 아파트 매매가격의 오름세는 그치지 않는 반면, 부산지역 부동산 시장은 규제의 영향이 즉각적으로 나타난 것이다.

이런 양극화 현상은 부산지역 조정대상지역 내에서도 일어나고 있다. 국토교통부 부동산실거래가 조회시스템에 따르면 해운대구 반여동 A 아파트는 지난 5월 전용면적 84㎡ 아파트가 3억5000만 원에 거래됐다. 지난해 5월 같은 면적 아파트는 4억1800만 원으로 16.2%나 감소했다. 반여동에 비해 상대적으로 고급 아파트가 모인 해운대구 중동의 B 아파트는 84㎡ 면적의 아파트가 지난 6월 6억3700만 원에 거래돼 지난해 5~6월 대체로 6억 원대 매매가격보다 올랐다. 주거 선호지역에 새로 지어진 아파트 효과가 더해진 것이다.

중도금 대출 규제 등으로 기존 아파트를 팔고 새 아파트로 옮기는 것에도 제약이 따른다. 해운대신도시의 한 공인중개사는 “거래 자체가 잘 이뤄지지 않아 매매가격이 계속해서 떨어지고 있다”며 “새 아파트 분양을 받아도 거래를 고민하거나 중도금 대출이 어려운 상황을 털어놓는 고객이 많다”고 밝혔다.
   
■해운대 가격하락 확산되나

지난 1년 부산에서 가장 큰 폭의 아파트 매매가격 하락을 경험한 곳은 해운대구다. 올해 1월부터 6월까지 해운대구 아파트 매매가격 변동률은 -1.62%를 기록했다. 같은 기간 부산 전체 변동률은 -0.3%로 해운대구와 큰 차이를 보인다. 아파트 공급이 집중됐기 때문이다.

내년부터는 부산진구와 동래구의 아파트 매매가격 하락폭이 커질 가능성이 크다. 오는 2021년까지 해운대구 입주물량은 4578세대. 같은 기간 동래구가 7390세대, 부산진구가 9725세대 규모의 입주 물량이 예고돼 있다. 남구와 수영구는 각각 2460세대, 3774세대로 예정돼 있다.
바른부동산아카데미 박영숙 대표는 “현재 상황에서 입주물량이 많은 지역을 중심으로 가격 하락폭이 커질 수 있다”며 “청약 조정대상지역 해제를 적극적으로 검토해야 한다”고 밝혔다.

■최소한 대출 규제라도 풀어야

전문가들은 전매제한과 대출 규제 모두 완화해야 한다고 주장한다. 최소한 대출 규제라도 완화해 거래를 유도해야 한다고 지적한다. 대출을 받으면 새 아파트로 옮기고 기존 아파트를 팔아 대출을 해소하는 구조가 돼야 하지만, 현재 상황에서는 서민들이 대출 이자를 안고 갈 수밖에 없는 구조다. 거래가 제대로 이뤄지지 않기 때문이다.

동의대 강정규(부동산학과) 교수는 “투기과열지구와 투기지역에 대출 규제를 집중해야 한다”며 “부산지역의 조정대상지역을 중심으로 최소한 대출 규제를 완화해야 부동산 시장의 회복을 이끌 수 있을 것”이라고 조언했다.

민건태 기자

2018년~2021년 부산 조정대상지역 입주물량

부산진구

9725세대

동래구

7390세대

기장군

6529세대

연제구

5556세대

해운대구

4578세대

수영구

3774세대

남구

2460세대


1~7월 부산지역 주택가격지수 변동률

1월

-0.07%

2월

-0.08%

3월

-0.08%

4월

-0.12%

5월

-0.12%

6월

-0.13%

7월

-0.14%

※자료 : 한국감정원


 조정대상지역 지정 기준 

● 최근 3개월 주택가격 상승률이 소비자물가상승률 1.3배

● 2개월 이상 평균 청약경쟁률 5 대 1 초과, 
 전용면적 85㎡ 10 대 1 초과

● 3개월간 분양권 거래량 전년동기 대비 30% 이상 증가



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