- 고분양가·부동산 침체 발목
- CR리츠 방식 이달 중 예정
- ‘악성 주택’ 전국 5번째 많아

부산 주택시장이 미분양 적체와 전세 품귀라는 기형적 구조를 이어가는 가운데 준공 후 미분양 아파트를 전세로 공급하는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠) 방식이 부산에서도 처음 등장해 지역 임대차 시장의 새 변수로 떠올랐다.

1일 업계에 따르면 부산 부산진구 가야동 ‘가야역 롯데캐슬 스카이엘(사진)’은 CR리츠 방식을 통해 이달 중 아파트 전용면적 77·84㎡ 총 486가구를 전세 물량으로 공급할 예정이다. 부산 도심에서 CR리츠를 활용한 대규모 전세 공급이 이뤄지는 것은 처음이다. 전세가는 84㎡의 경우 최고 4억 원 중반대에 나올 것으로 알려졌다. 롯데캐슬 스카이엘은 복합주거단지로 지하 4층~지상 43층, 4개 동 규모로 세워졌다. 부산도시철도 2호선 가야역 역세권이고 서면 생활권을 가까이 누릴 수 있다는 장점에도 미분양 아파트 누적과 높은 분양가, 침체된 지역부동산 시장 등이 발목을 잡은 것으로 업계는 분석한다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 부산의 아파트 전세 매물은 동네에 따라 1년 새 최대 절반 수준으로 급감했다. KB부동산의 부산 전세수급지수 역시 170선 안팎을 기록하며 높은 수준의 공급 부족을 보여준다. 매매 수요 침체로 임대차 시장에 머무는 수요는 늘었지만, 선호도 높은 전세 공급은 턱없이 부족한 실정인 것이다.

이러한 수급 불균형 속 추진되는 CR리츠는 투자자 자금을 모아 준공 후 미분양 아파트를 매입한 뒤 임대로 운영하다 시장 회복기에 매각하는 부동산 금융 모델이다. 건설·시행사 입장에서는 분양을 통해 즉시 공사비를 회수하는 대신 할인 매입과 후순위 정산 방식을 감수하더라도 미분양 장기화에 따른 금융 이자 부담을 줄이고 현금 흐름을 선제적으로 확보하기 위한 선택으로 풀이된다. 앞서 대구 등 타 지역에서 진행된 CR리츠 전세 전환의 경우 준공 후 미분양 단지가 전세로 바뀌면서 단기간에 세입자를 확보한 바 있다.

한편 공사가 끝난 이후에도 팔리지 않아 악성으로 분류되는 부산의 ‘준공 후 미분양 주택’이 석 달 연속 줄었다. 전체 미분양 주택도 두 달째 감소세를 보인다. 그러나 다른 지역에 비해 여전히 많아 부동산 경기 정상화를 기대하기는 아직 이르다는 분석이 우세하다.

국토교통부 통계에 따르면 지난 9월 말 부산의 준공 후 미분양 주택은 2455가구로 집계됐다. 8월(2969가구)보다 17.3% 줄었다. 하지만 전국 시·도 가운데는 대구(3077가구), 경남(3067가구), 경북(2778가구), 충남(2652가구)에 이어 다섯 번째로 많았다. 부산의 9월 전체 미분양 주택은 전월(7594가구)에 비해 8.8% 감소한 6928가구였다. 경기(1만3082가구)와 충남(9209가구) 등 2곳만이 부산보다 미분양 아파트가 많았다. 9월 중 부산의 전체 주택 인허가 실적은 1081건이었다. 1~9월 누적 수치는 7699건으로 지난해 같은 기간(2만3830건)에 비해 67.7%나 줄었다. 주택 매매거래량은 8월의 2675건보다 7.8% 늘어난 2883건이었다. 전년 동기(4045건)에 비해서는 28.9% 감소했다. 전월세 거래량은 9718건으로 8월(1만354건)보다 6.1%, 지난해 같은 기간(1만2502건)에 비해 22.3% 각각 적었다.