재테크 수단으로 경매의 인기가 높아지고 있다. 일반인들이 경매에 도전하려면 자산의 권리분석 뿐 아니라 양도소득세 부담도 미리 살피는 게 좋다.
경매 받은 물건을 단기간에 매매하려 한다면 더욱 신경 써야 한다. 보유 기간 1년 미만은 50%(1년~2년 미만은 40%)의 높은 세율이 적용되기 때문이다. 잘못하면 경매 수익 대부분을 세금으로 낼 수 있다. 경매와 관련해 지출되는 비용이 '필요 경비'로 인정되느냐에 따라 양도세 부담도 달라진다.
몇 가지 사례를 살펴보자. 경매로 낙찰 받은 토지에 수 년전부터 미등기 건물을 짓고 사는 A 씨가 있다. A 씨는 이주를 거부하고 있는 상태다. 낙찰자는 부득이 A 씨와 협의해서 이사 비용을 지급했다. 국세청에서는 이사 비용을 '필요 경비'로 인정하지 않는다. 법적인 지급 의무가 없기 때문이다.
경매로 취득한 부동산에 채권(유치권)이 설정돼 있다면 변제 금액은 '필요 경비'로 인정된다. B 씨는 경매에 나온 공급면적 105㎡(32평) 아파트를 낙찰 받으려 한다. 권리분석을 했더니 이 아파트에 전세권을 설정한 임차인이 살고 있었다. 따라서 B 씨가 낙찰받으려면 전세보증금 1억 원을 부담해야 한다. 이 경우 B 씨가 떠안은 1억 원은 '필요 경비'가 된다.
반면 부동산을 취득한 자가 단순히 유치권을 주장하는 제3자에게 '법적으로 지급의무가 없는' 합의금을 줬을 땐 필요 경비로 인정받지 못한다. 아무런 근거가 없는 지상권에 대한 합의금도 마찬가지다.
경매를 받기 위해 전문 변호사에게 수수료를 줬다거나 부동산 경매컨설팅 용역을 제공받고 지급한 비용은 필요경비이다. 물론 법적인 증빙서류나 용역계약서를 첨부해야 한다. 특히 경매 컨설팅 비용의 경우는 사회 통념상 합리적인 범위 이내에서만 인정된다는 점도 알아두자.
한편 세법에서는 자신의 부동산이 경매로 넘어간 경우에도 양도소득세를 납부해야 한다.
경매로 부동산이 넘어간 경우 그 부동산을 직접 판 것이 아니더라도 그에 상응하는 채무를 면하게 되기 때문에 양도로 판단하고 있어서다.
이상근 세무사
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