주택을 상속 받을 때 주택 수 계산에 포함하지 않는 규정(이하 특례 규정)이 있다. 즉 기존 주택과 상속주택을 보유하다가 기존 주택을 팔 때 상속주택 소유 여부에 상관 없이 기존 주택을 2년 이상 보유했다면 비과세가 가능하다는 얘기다.
특례규정을 적용하려면 상속 당시 ▷상속인과 피상속인의 동일 세대원 ▷피상속인 소유 주택 수 ▷상속주택 소유의 소수 지분 여부를 반드시 따져서 이 모든 조건에 충족해야 한다.
우선 상속인과 피상속인이 별도 또는 동일 세대인지에 따라 양도소득세가 달라진다. 별도 세대원이던 피상속인으로부터 상속 받은 주택과 일반주택을 국내에 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다. 무주택인 상태에서 별도 세대원으로부터 상속받은 주택과 그 이후 취득한 일반주택을 소유한 경우에도 위의 특례 규정이 적용된다. 즉 상속주택 외의 일반주택은 언제 취득했는지 여부를 따지지 않고 2년 이상만 보유하면 비과세가 가능하다는 것이다.
생계를 같이하는 동일 세대원인 피상속인으로부터 상속 받은 경우에는 특례 규정이 적용되지 않아 상속주택이든 기존 주택이든 어느 주택을 먼저 팔더라도 양도소득세를 내야 한다. 하지만 다음의 딱 한 가지 예외가 있으니 참고하자.
'분가해 A주택을 보유하던 자녀'가 'B주택을 소유하던 부모'(배우자의 부모 포함, 세대를 합친 날 현재 부모 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당함)를 동거봉양하려고 세대를 합침에 따라 2주택자가 된 후 부모로부터 상속이 이뤄지면 동일 세대인 상태에서 상속받는 경우가 되지만, 합치기 이전부터 보유하고 있던 B주택은 위의 특례 규정이 적용되므로 기존 A주택은 2년 이상만 보유했으면 세금을 내지 않아도 된다.
다음으로 피상속인이 소유하던 주택이 2채 이상인 경우 선순위 상속주택 1채에 대해서만 위의 특례 규정이 적용된다. 선순위 상속주택 판단기준은 ①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ②피상속인 거주 기간이 가장 긴 1주택 ③피상속인이 상속 개시 당시 거주한 1주택 ④기준시가가 가장 높은 1주택 ⑤상속인이 택하는 1주택 순으로 판단한다. 따라서 선순위 상속주택외의 상속주택을 보유하고 있는 경우는 특례 규정이 적용되지 않으므로 기존에 보유하던 일반주택을 매매할 때는 세금을 부담해야 한다.
만약 상속주택을 자녀 및 배우자가 공동으로 상속 받게 되는 경우는 어떻게 될까. 이 때는 소수지분 보유자만 위의 특례규정을 적용받을 수 있다. 상속주택이 한 채라면 소수 지분 여부에 상관없이 상속인 모두가 위의 특례 규정을 적용 받을 수 있지만, 상속주택이 2채 이상이라면 반드시 소수 지분 여부를 따져 특례 규정 적용 여부를 판단해야 한다. 단 소수지분의 공동상속주택이 2채 이상이면 과세 관청은 특례 규정을 배제한다.
이처럼 상속주택 특례 규정 적용 여부는 위에서 언급한 요건 외에도 여러 형태의 상속 유형이 있기 때문에 본인이 특례 규정 적용 대상자에 해당되는지에 세심한 주의가 필요하다.
이상근 세무회계법인 금샘 세무사(051-582-7077)
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