부동산 거래 및 경기 활성화를 위해 올해만 해도 벌써 두 번이나 대책이 발표됐다. 하지만 발표된 부동산대책에서 비사업용토지의 규제 완화에 대해서는 말이 없다. 여전히 투자 목적으로 취득한 나대지는 비사업용 토지에 해당돼 60% 중과세(올해 말까지 적용 유예)가 적용되고 장기보유특별공제에서 배제되는 불이익이 따른다.

만약 나대지를 무주택 세대가 보유하고 있거나, 주차장으로 이용하면 사정은 달라진다. 아래에서 열거하는 요건을 충족하면 사업용 토지로 인정받는다.

우선 건축허가가 가능한 나대지를 무주택자가 보유하고 있다면 사업용으로 인정받을 수 있다. 물론 무주택 기간이 ⓐ양도일로부터 소급하여 최근 5년 중 3년 이상 ⓑ양도일로부터 소급하여 최근 3년 중 2년 이상 ⓒ보유 전체 기간 중 80% 이상 등 ⓐⓑⓒ 중 최소 한 가지는 충족해야 한다. 또한, 한 필지로서 기준 면적 660㎡(200평) 이내이어야 한다. 만약에 한 필지의 면적이 660㎡을 초과한다면 전체에 대해 비사업용 토지로 보는 것이 아니라 660㎡ 이내 분은 사업용으로, 초과분은 비사업용으로 본다.

소규모 두 필지(예를 들어 각각 300㎡, 200㎡)를 보유하던 무주택자가 양도하면 어떻게 될까. 이 때는 한 필지에 대해서만 사업용 토지로 인정한다. 즉 두 필지를 합해도 660㎡ 이내지만 두 필지 모두가 사업용 토지로 인정되는 것이 아니라 한 필지에 대해서만 사업용 토지로 인정되는 것이다. 이 때 납세자가 사업용으로 인정받을 토지를 선택할 수 있다. 만약 납세자의 선택이 없으면 두 필지 중 면적이 큰 토지(300㎡)를 사업용 토지로 보고, 면적이 같다면 먼저 취득한 토지를 사업용 토지로 본다.

나대지를 주차장으로 이용해 비사업용 토지에서 제외하는 절세 방안 역시 ▷토지 소유자가 직접 사업자등록을 내 주차장 운영업을 해야 하고 ▷주차장의 수입금액이 토지가액의 3% 이상이어야 하며 ▷2년 이상 주차장 영업을 한 후 매각해야 하는 요건을 충족해야 한다. 여기서 말하는 수입금액이란 부가가치세 신고시 확정되는 금액으로 사업기간이 1년 미만이면 1년으로 환산하여 계산한다.

한편, 토지가액은 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 개별공시지가를 말한다. 수입금액 비율 3% 이상 요건은 다음의 ㉠㉡ 중 큰 것으로 판단한다. ㉠해당 과세기간 연간 수입금액 / 해당 과세기간 토지가액 ㉡(해당 과세기간 연간 수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) / (해당 과세기간 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)

해당 토지를 본인이 직접 주차장 사업용으로 사용해야지 타인에게 주차장용으로 임대하면 당해기간은 사업에 사용한 토지로 보지 않는다는 점에 유의해야 한다.

이상근 세무회계 금샘 세무사