주택 한 채만 2년 이상 보유하다 매도하면 세금 부담이 없는데 세법에서의 주택의 정의는 공부상 내용과는 달리 협소할 수도 있고, 때로는 광범위 할 수도 있다. 좀 더 구체적으로 주택의 정의에 대해 살펴보자. 주택이란 양도일 현재 국내에 소재하는 주거용 건물을 말한다. 여기서 '주거용'인지의 여부는 공부상의 용도에 불구하고 실제 사용 용도에 의해 판정된다는 사실에 주목해야한다. 따라서 공부상 주택이더라도 사실상 영업용으로 사용하는 건물이라든지 상시주거용이 아닌 오피스텔은 주택으로 보지 않는 반면 공부상 영업용 건물이더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 이는 주택으로 볼 수 있다.
과세관청에서는 모든 과세자료에 대해 하나하나 사실상 용도를 확인하여 과세 할 수 없으므로 우선 공부상 용도에 의해 과세대상인지 여부를 판단한다. 그러므로 사실상 용도와 공부상 용도가 다른 경우에는 납세자가 입증 책임을 져야 하고, 이러한 입증 자료는 명확하고 객관적이어야 인정받을 수 있다.
객관성을 확보할 수 있는 입증자료의 예를 들어보자. 먼저 공부상 용도는 근린생활시설 등 사업용인데 실제 주거용으로 사용하고 있음을 인정받기 원한다면 ▷주거시설이 갖춰진 건물 내부를 촬영한 사진 ▷이웃의 인우보증서 ▷우편물, 인근 병원 의료비 영수증 등 생활여건상 주거를 인정할만한 서류 등이 있고, 다음으로 공부상 용도는 주거용인데 실제 사업용으로 사용하고 있음을 인정받기 원한다면 ▷임대차계약서 사본 ▷임차인의 주민등록등본, 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본 ▷임차인 및 이웃주민의 인우보증서 등이 있다.
물론 위에서 제시한 객관적인 자료들을 준비하여 실제 사용용도를 입증한다면 별 문제가 없겠으나, 현실적으로 볼 때 매매 전에 미리 서류를 준비해두지 않는다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며, 임차인이 비협조적이라면 실질용도 입증의 어려움은 더욱 커질 수밖에 없다. 따라서 매매 계획이 있다면 미리 건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 절세 방안이라 하겠다.
이상근 세무사
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