토지의 경우 비 사업용 토지에 해당된다면 처분시 기본세율(6~40%)에 +10%를 추가한 중과세가 현재 시행되고 있고, 주택의 경우는 8·2 부동산 대책에 따라 내년 4월부터 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역내 주택을 처분할 때 장기보유특별공제가 배제되며 세율도 기본세율에 +10%(2주택), +20%(3주택이상)를 추가 부담하는 중과세제도가 시행될 예정이다.

보유하고 있는 부동산이 중과세 대상이 될지, 그렇다면 양도소득세 부담이 얼마나 늘지 걱정이 많다. 하지만 부동산을 취득한 시기에 따라 양도소득세 중과세를 피할 수도 있다. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일 사이(이하 ‘특례기간’)에 취득한 부동산이 여기에 해당되는데, 투자목적의 ‘비사업용 토지’나 ‘주택’을 특례기간 내에 취득하였다면 현재 처분해도, 8·2부동산 대책이 본격 시행되는 내년 4월 이후 처분해도 중과세가 적용되지 않는다. 단 3주택 이상 보유자로서 지난 8월 3일 이후 처분하는, 보유기간 1년 이상인 주택이 투기지역(서울 11개구 및 세종시)에 속한다면 그 주택을 특례기간 내에 취득했다 해도 중과세(기본세율+10%)를 피할 수 없다.

예를 들어보자. 부산에서 직장생활중인 김씨가 투자 목적으로 취득하여 7년간 보유하고 있던 나대지를 2억 원의 차익을 남기고 매도했다면 비사업용 토지로서 중과세율이 적용되어 양도소득세를 5524만원 부담해야 한다. 하지만 나대지의 취득시기가 특례기간 내라면 중과세율이 아닌 기본누진세율이 적용되므로 양도소득세는 3969만원으로 줄어든다.

이 씨는 과거 부친으로부터 농지를 증여받아 6년간 보유하다가 이번에 1억 원의 차익을 남기고 매도했다. 자경하지 않은 농지이므로 비사업용 토지로서 중과세율이 적용되어 양도소득세를 2181만원 부담해야 하는데, 증여시기가 위 특례기간 내라면 중과세가 배제되므로 양도소득세를 1386만원만 부담하면 된다.

박 씨는 3주택 보유자로서 그 중 수영구(조정대상지역)에 있는 A아파트를 내년 말 매매할 참이다. 8·2대책으로 내년 4월 이후 매도시 기본세율+20%의 중과세율이 적용되지만, 특례기간 내에 A아파트를 취득했다면 중과세 대상에서 제외되므로 걱정하지 않아도 된다. 하지만 A아파트가 투기지역인 서울 강남에 있고 지난 8월 3일이후 매매가 이뤄졌다면 특례기간과 상관없이 중과세가 적용된다.

이처럼 부동산 취득시기에 따라사더 중과세여부가 판가름 날 수 있음에 유의하자.

이상근 세무사