상속 등 무상으로 취득한 부동산을 매매하면 유상으로 취득한 경우보다 훨씬 큰 양도소득세를 부담하는 경우를 자주 본다. 이는 양도가액에서 취득가액을 차감해서 양도소득세를 계산하는데, 상속 받은 부동산의 경우 취득가액을 ‘상속세 계산시 평가한 금액’으로 하기 때문에 상속세 신고를 어떻게 하느냐에 따라 양도소득세 부담이 달라지기 때문이다. 일반적으로 미래의 양도소득세보다 당장 눈앞의 상속세를 걱정하다 보니 상속재산가치를 낮게 신고하려는 경향 때문에 빚어지는 일이다.
위에서 언급한 ‘상속세 계산시 평가한 금액’은 원칙적으로 시가를 의미하는데, 상속이라는 것이 실제로 돈을 주고받는 일반 매매가 아니기 때문에 타인에게 팔아보지 않는 이상 시가를 파악하기가 어렵다. 그래서 시가보다 낮지만 세법에서 인정하는 기준시가 등으로 신고하는 것이 일반적이고, 감정평가 등을 통해 ‘시가’를 인정받을 수 있는 방법들이 있지만 굳이 상속재산가치를 높여 상속세 부담을 키우려하지 않는다. 이렇다보니 상속 당시 부동산의 가치가 시가보다는 훨씬 적게 평가돼 향후 양도소득세 부담을 키우는 원인이 된다.
예를 들면 5년 전 아버지로부터 ‘기준시가’가 7억 원(시가 11억 원)인 상가건물을 어머니와 공동 상속받은 A 씨는 15억 원에 이 건물을 처분하려 하는데, 상속세를 ‘기준시가’와 ‘시가’ 중 어느 방법으로 신고했는지에 따라 세 부담이 달라진다. 즉, 기준시가 7억 원으로 상속세를 신고하면 10억 원의 상속공제가 적용되어 상속세는 한 푼도 내지 않아도 된다. 만약 감정평가를 받아 시가 11억 원으로 신고를 했다면, 상속세를 약 850만 원(장례비용 1000만 원, 감정평가수수료 500만 원 가정) 부담해야 하고, 감정평가를 받기위한 수수료도 지불해야 한다. 따라서 상속세만 따져 본다면 기준시가로 신고하는 것이 훨씬 유리한 것처럼 보인다.
하지만, 매매와 직결되는 순간 얘기는 달라진다. 만약 상속세 부담을 회피하기 위해 기준시가로 상속세를 신고하였다면 상가건물의 취득가액은 7억 원이 된다. 따라서 양도차익이 8억 원이나 되므로 양도소득세는 각각 1억 2056만 원(지방소득세 포함)으로 총 2억 4112만 원이나 된다.
만약 감정평가 금액으로 상속세를 신고했다면 취득가액은 11억 원이 되어 양도차익은 4억 원이 되므로 부담해야 할 양도소득세는 각각 약 4867만 원(지방소득세 포함)으로 총 9735만 원이 되고, 상속세를 포함한다 해도 약 1억600만 원의 세 부담만 지면된다. 기준시가로 신고하는 것 보다 오히려 시가로 신고하는 것이 훨씬 더 유리함을 알 수 있다. 당장 눈앞의 비용지출을 부담스러워하기 보다는 상속자산 가치 상승분을 고려해서 신중하게 의사결정을 해야 함을 보여주는 사례이다.
특히 올해 세법 개정으로 지난 4월1일 이후 감정을 의뢰하는 경우부터 기준시가 10억 원 이하 부동산에 대해서는 감정기관 한군데서 받은 감정가액도 시가로 인정되므로 그만큼 감정평가수수료도 절약할 수 있게 됐다.
이상근 세무사
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