부동산을 장기간 보유하다 처분하면 보유기간 동안 누적된 소득이 일시에 과세돼 세금 부담이 급격하게 커진다. 정부는 부동산 장기보유에 따른 세 부담을 줄이고 물가상승분을 조정하는 차원에서 보유기간에 따라 차등해 장기보유특별공제를 적용하고 있다.

장기보유특별공제는 양도소득세 과세대상 자산 중 부동산(토지 및 건물)을 3년 이상 보유한 경우에 적용되므로 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’ 즉, 분양권에 대해서는 적용되지 않는다.

또한 지난 4월 이후 양도 분부터 2주택 이상 다주택자(조합원입주권 포함)가 청약 조정대상지역 소재 주택을 양도해 중과세율이 적용되는 경우 장기보유특별공제 적용이 배제되며, 모든 미등기 부동산도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없음에 주의해야 한다.

한편, 올해까지 장기보유특별공제율(이하 ‘공제율’)은 양도차익의 최소 10%에서 최고 30%까지 적용되는데, 내년부터는 연간 공제율이 하향조정 되고 적용기간이 연장되므로 올해보다 세 부담이 늘어날 전망이다.

좀 더 구체적으로 살펴보면, 부동산을 올해 처분할 경우 공제율이 최소 10%에서 매년 약 3%씩 늘어나는 규정을 적용받는데, 내년에는 최소 공제율이 6%로 축소되고 매년 2%씩 늘어나는 개정안을 적용받게 된다.

이로 인해 최대 공제율인 30% 적용을 받기 위해서는 올해까지는 보유기간이 10년 이상이면 충분했지만, 내년부터는 15년 이상 보유해야 가능해진다.

따라서 보유기간이 15년 이상 된 부동산은 올해 팔든 내년에 팔든 공제율 변동에 따른 세 부담 영향이 없겠지만, 보유기간이 15년 미만인 부동산의 경우는 올해 안에 처분하는 것이 절세를 위한 현명한 선택이 될 수 있다.

예를 들어, 다주택 보유자인 김 씨는 금정구 소재 A아파트를 10년 전 3억 원에 분양받았다가 올해 말께 6억 원에 매도할 계획이다.

10년간 보유했으므로 공제율이 30% 적용되어 양도소득세는 5945만 원을 부담하면 된다. 만약 계획에 차질이 생겨 잔금일이 내년으로 미뤄진다면 공제율이 20%로 줄어들어, 양도소득세가 7085만 원으로 약 1140만 원의 세금을 더 내야 한다.

정 씨는 경남 김해에 소재하는 B빌라를 5년 전에 1억 원에 구입하여 조만간 1억 5000만 원에 매도할 계획이다.

올해 매도가 이뤄지면 공제율이 15%가 적용되어 양도소득세를 492만 원만 부담하면 되는데, 만약 매수자가 없어 매도가 내년으로 미뤄지면 공제율이 10%로 줄어들어 양도소득세를 530만 원 정도 부담해야 하므로 약 38만 원을 더 내야 한다.

이렇듯 ‘양도차익이 클수록’, ‘보유기간이 길수록’ 올해와 내년의 매도시기에 따른 세 부담 차이가 크므로 유리한 매도시기를 현명하게 판단하는 것이 좋다.

이상근 세무사