연일 급등세를 이어가던 서울 주택시장이 정부의 강력한 규제와 공급 확대 정책으로 안정되고 있다. 하지만 서울지역은 이번에도 지난해 6월 19일 부동산 대책부터 반복되던 ‘선 관망-후 급등’의 상승 사이클을 우려하지 않을 수 없다. 반면 부산 울산 경남(이하 부울경)지역은 지난해 11월 이후 완연하게 주택가격 상승세에서 하락세로 전환했다. 최근 전문가를 대상으로 한 한국개발연구원의 설문조사에서 다수의 응답자가 1년 뒤 서울 주택가격은 상승, 비수도권은 하락할 것이라고 응답했다. 이는 서울과 다른 지역의 양극화 현상이 지속될 것이라는 주장을 뒷받침한다. 그렇다면 공통된 정책에도 불구하고 왜 이렇게 지역별로 서로 다른 주택가격 변화를 보일까?

서울은 소비자가 선호하는 경제 교육 등 여러 우수한 요인들이 복합적으로 작용해 다른 지역의 인구를 흡수하는 도시화 과정을 거치며 만들어진 곳이다. 공통적으로 이러한 대도시는 제한된 토지에 사람이 많이 모여 있어 수요가 공급을 앞질러 높은 주택가격을 형성할 수밖에 없다. 서울의 경우 전국 면적 0.6%의 땅에 전체 인구의 20%가 거주하는 것만 봐도 물리적으로 개발이 상당히 제한적인 것을 알 수 있다. 또 인구가 집중되다 보니 질서 있는 도시정비와 계획을 위해 다른 지역보다 더 많은 규제를 한다. 이런 요소는 즉각적인 공급 확대를 저해한다. 결국 수요와 공급이 가격을 결정하는 시장 매커니즘 측면에서 본다면 서울의 경우 이유 없이 가격이 오르는 비이성적 상승이 아니라 서울 주택시장에 참여하는 소비자의 이성적 판단에 의한 결과다.

최근 부울경 주택시장의 가격 하락 요인은 주택시장 안정화 정책에 따른 영향이 크다. 하지만 지역경기 침체, 생산인구 감소, 입주물량 증가 등 수요보다는 공급 우위의 시장 환경이 지속된 데 근본 원인이 있다. 주택가격이 상승할 때 호황이 계속될 것이란 기대감으로 계획된 물량이 지난해 10월을 기점으로 쏟아지더니 올해 8월 기준으로 부산과 경남의 미분양 물량이 각각 3129호, 1만4912호나 된다. 전국 광역시·도 중 최다다.

부울경처럼 공급이 가격 변화에 민감하게 반응할 수 있는 지역은 정부의 개입이 크지 않더라도 주택시장 자체에서 안정화할 가능성이 크다. 이 현상이 언뜻 좋아 보일 수 있지만 현재 부울경처럼 최근 주택가격 급등을 경험한 지역에는 단점이 될 수 있다. 가격 급등기에 장밋빛 전망을 기반으로 늘어난 공급량이 정작 입주 시점에 가격 하락 요인으로 작용해 미분양이 급증하게 된다. 미분양이 지속해서 수요를 초과하면 또다시 가격 하락으로 연결되는 악순환으로 이어질 수 있다. 현재 부울경 주택시장의 경우 밀린 공급 물량을 어떻게 시장 충격 없이 해소할 것인지부터 고민해야 한다.

한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원