경기가 좋아질 기미가 보이더라도 소시민에게는 바로 와 닿지 않는 경향이 있다. 오히려 경제보다는 내가 가진 재산, 특히 개인 자산의 70~80%를 차지하는 주택 가격의 변화에 더 민감하다.
지난해 9·13대책 후 전국적으로 부동산시장이 잠잠해졌다. 소강상태라 더욱 예측하기 힘든 주택시장도 새해가 되니 관련 연구소와 유명 애널리스트가 앞다퉈 올해 전망을 내놓고 있다. 일단 전국시장은 소폭 하락할 것이라는 의견이 대다수다. 하지만 서울은 상승과 하락 예측이 공존한다. 전문가 간에도 예측이 다른 것은 주택 가격이 여러 경제 상황과 주택 고유의 특성으로 결정되지만, 주택시장 참여자들의 기대라는 심리적인 요인이 가격에 큰 영향을 미치기 때문이다.
주택시장에 대한 대중의 기대는 직접적으로 관찰되지 않기 때문에 정확한 주택 가격 전망은 사실상 힘들다. 이를 해결하기 위해 여러 전문가는 크게 두 가지 방법으로 주택 가격에 대한 기대 심리를 측정하고자 했다. 첫 번째로 주택매매시장의 소비심리지수를 개발해 매수세와 매도세의 강도를 측정하는 것이다. 그러나 실제 일반 가구를 대상으로 정확한 수치를 바탕에 둔 결과를 얻지는 못했다.
두 번째는 경제학적 이론으로 주택 가격을 예측하기 위해 노력했다. 하지만 예측을 위한 이론이라는 것이 대체로 장기적 전망을 설명하는 데 더 적합하기에, 단기적 성격을 갖는 심리적 성향을 전망에 담아내기가 힘들다. 만일 심리적 기대 요인의 수치를 간접적으로 측정한다고 하더라도 이 수치에는 거주 지역과 같은 가구별 특성이 반영되어 있지 않기 때문에 지역별 주택 가격 예측이 힘들다.
한국주택금융공사는 일반 가구를 대상으로 향후 전국 주택 가격이 얼마나 변할지 등을 설문 조사 중이다. 가장 흥미로운 점은 2017년 조사 당시 ‘2018년 주택 가격이 가장 높게 상승할 것’이라고 예측한 가구는 서울과 경기지역 주민이었다. 반면 수도권을 제외한 지역에서는 ‘2018년 주택 가격이 하락할 것’으로 예측했으며 실제 지난해 지역 주택시장은 좋지 못했다. 결론적으로 사람은 자신이 속한 지역의 환경과 정보를 적극적으로 반영해 주택 가격을 전망했다. 또한 전망치에 대한 신뢰성이 충분하지는 않지만 주택 가격 상승 혹은 하락에 대한 방향성 예측은 일치했다.
올해 주택 가격을 전망하는 설문 조사 결과가 아직 나오지는 않았지만, 설문 조사의 특성상 일반 가구의 응답이 직전 조사와 일관성을 가지기 때문에 최근 서울과 그 인근 주택 가격이 잡혔다고 볼 수 없을 것이다. 그나마 공급 물량의 증가와 최근 3기 신도시 발표는 주택시장 안정화에 힘을 보태줄 뿐이다.
한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원
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