부산지역 아파트 시장 규제와 관련해 지난해 12월 28일 정부는 청약조정지역 7곳 가운데 해운대·수영·동래구를 제외하고 부산진·남·연제구, 기장군 일광면을 해제했다. 지난달 21일 주택도시보증공사(HUG)는 남구와 연제구를 고분양가 관리지역에서 제외했다. 또 같은 달 28일 청약조정지역에서 해제된 부산진구는 영도구, 기장군과 더불어 미분양관리지역으로 지정됐다.
현재 지역 아파트 시장은 어떻게 움직이고 이러한 규제의 변화를 아파트 시장 측면에서는 어떻게 봐야 할까? 시장 모니터링으로 현 아파트 시장을 진단해 본다. 우선 청약조정지역에서 해제되었다는 것은 직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하지 않은 상태에서 청약경쟁률이 직전 2개월 동안 5 대 1을 초과하지 않았거나, 직전 달부터 소급해 3개월간 분양권 전매 거래량이 지난해보다 30% 이상 증가하지 않는 등의 선택 요건을 충족했다는 점에서 시장 자체가 과열되지 않은 상태임을 보여준다. 또 고분양가 관리지역 해제는 관리지역 내 아파트의 3.3㎡당 분양 가격이 ‘지역 기준’과 ‘인근 기준’ 가운데 하나가 최근 1년 내 최고 평균 분양가를 초과하지 않는다는 것을 의미한다는 점에서 착한 분양가는 아니지만, 추가로 분양 가격이 최고치를 넘지 않았다는 것이다. 여기에 미분양관리지역이 해제됐다는 것은 미분양 우려에 따른 위험성이 해소됐다는 신호로 받아들일 수 있는 대목이라는 점에서 시장 분위기상 과열될 가능성이 크지 않다는 것으로 이해할 수 있다.
부동산114 자료를 보면 최근 부산시의 아파트 매매 가격은 지난해 10월부터 17개월 연속 하락세를 지속해 왔다. 전셋값은 매매가격보다 3개월 빠른 2017년 7월부터 연속 20개월 하락하고 있다. 하방 압력이 여전한 하락장세인 셈이다. 이런 이유 때문인지 지역의 미분양 아파트 물량이 지속해서 증가하고 있다. 1년여 전인 지난해 1월 2291세대였던 미분양 아파트가 지난 1월에는 5224세대로 1년 전보다 배 이상 증가했다.
아파트 가격 하락은 누군가에게는 내 집 마련의 기회다. 그러나 더 떨어질 수 있다는 기대감은 실질 거래의 증가보다는 대기 수요로 남아 거래 시장의 침체를 더욱 부추긴다. 여기에 지역 해운 조선 기계 등 기간 산업의 침체는 관련 산업 종사자의 실질 소득 감소로 이어져 주택 수요의 확장성을 가로막고 있다. 이에 부산시가 재차 건의하려는 해운대·수영·동래구 등 나머지 청약조정지역 해제에 정부의 판단이 어떻게 결론 날지 지켜볼 일이다.
서정렬·영산대 부동산대학원 원장
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