■ 채수당 감정평가사, 공인중개사 (태평양감정평가법인 부산경남지사)

- 재개발 투자는 언제가 좋을까요.
투자자들에게 많이 받는 질문이 내가 재개발 투자를 하고 싶은데 언제 투자를 들어가는 게 좋을까? 라는 질문을 많이 받습니다. 정답은 없어요. 저도 모르겠어요. 일단은 빨리 들어가면 빨리 들어갈수록 유리한 점은 있습니다. 뭘까요? 흔히 말하는 P가 형성이 안 되죠. 프리미엄이 형성이 안 되어 있으니깐, 흔히 말하는 낮은 P일 때 적은 돈으로 들어갈 수 있는 장점은 있죠.

하지만 그만큼 리스크는 있어요. 왜냐하면 사업이 원활하게 진행된다면 내가 사고 나서 조합설립이 잘 되고, 사업시행인가가 나고 관리처분이 쭉쭉쭉 되면 몇 년 만에 내가 투자한 금액을 회수할 수 있습니다. 그렇지만, 너무 빨리 투자를 시작했고 그때 정비구역 지정, 사업이 진행되면서 임차가 잘 안 되는 경우가 많아요.

왜냐하면 이 집은 곧 헐 집이기 때문에 임차인들이 잘 안 들어오려고 해요. 그리고 들어온다고 하더라도 되게 낮은 임차료를 지급하고 들어오는 경우가 많죠. 그러면 내 돈이 많이 들어가는 경우가 있어요. 그래서 너무 빨리 들어가면 적은 돈이 들어가지만 사업의 리스크를 떠안아야 합니다. 그럼 정말 나중에, 정말 안정적으로 사업이 진행되고 새 아파트 곧 받을 거야 하는 느낌이 왔을 때는 이미 프리미엄이 많이 형성되어 있죠.

그럼 내 생각에 기존에 샀으면 내가 웃돈을 한 천만 원 2천만원정도 더 줬으면 샀을 집을 지금은 1억 5천 이렇게 더 줘야할 때도 있어요. 하지만 그만큼 리스크는 적어지는 거겠죠. 그래서 정답은 없다는 겁니다. 전문가한테 의뢰를 하면 되지 않을까? 전문가는 몰라요. 왜냐하면 이건 조합의 사업이에요. 조합에는 수많은 사람들. 적게는 3-4백 명, 많게는 6-7백 명 이렇게 많은 조합원들이 의견을 항상 일치해서 가지 않아요. 조합원의 의견이 일치한다고 해도, 관할하는 지자체에서 이 사업에 대해서 멈추게 하는 경우도 많아요. 그래서 사실 정답은 없어요.

그런데 ‘내가 봤는데, 이 동네 무조건 정말 사업이 될 거야’라는 생각에 빨리 들어갈 수 있는 단지가 있으면 묵혀두는 방법으로 들어가는 것도 방법이에요. 좋은 방법은, 좀 저렴한 연립이나 다세대 등의 투자를 해보는 것이 구요. 이러한 것들은 아무래도 투자금액도 적구요. 사업이 지연되더라도, 본인이 웃돈을 적게 넣었기 때문에 좀 오래 끌고 갈 수 있는 장점은 있습니다.

■ 이지원 변호사(상남동 변호사)

- 도로 투자의 장·단점은 무엇인가요.
도로에 대한 투자에도 장·단점이 있는데요. 도로는 우리가 일반적으로 부동산을 매수하고자 할 때 쉽게 접근하지 않습니다. 그래서 사실은 효용가치도 크게 없기 때문인데요. 도로 부분은 감정평가를 하게 되면 기본적으로 낮은 금액으로 나오기 때문에 무허가 건축물과 마찬가지로 굉장히 적은 금액으로 접근할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 쉽게 접근할 수 있는 만큼 단점도 고려를 하셔야 하는데요. 도로를 통해서 입주권 획득을 생각했을 때 이주비 대출이나 이런 부분들이 어려울 수 있다는 점을 감안하셔야 되고요. 주택이 아니기 때문에 취득세가 4.6% 적용되기 때문에 세금의 부담도 사실은 고려를 하셔야 됩니다. 그리고 더욱이 생각을 하셔야 될 부분은 만약에 재개발 사업들이 무산이 되어서 더 이상 사업의 진척이 없을 경우에는 도로를 가지고 어떠한 효용 가치가 있어서 그걸 활용을 할 수 있거나 그런 게 전혀 없습니다. 그래서 사실은 사업에 큰 물줄기에 있어서 사업이 무너졌을 때는 사실은 내 돈이 접근할 때는 소액이지만 그 지역에 묶여버리는 상황이 발생할 수 있기 때문에 그러한 점은 주의를 하셔야 할 것 같습니다.

- 무허가 건물만 소유한 경우는 어떻게 되나요.

그 경우도 마찬가지입니다. 우리가 조합원이 되고자 할 때는 토지를 소유하거나 건축물을 소유하거나 그 위에 설정된 지상권을 소유한 권리자들이 조합원이 될 수 있는 데요. 무허가 건축물이라는 것 자체는 건축물 대장이 없는 상태의 건축물이라서 혹시나 이것에 대해서 입주권이 나오지 않으면 큰일이기 때문에 염려하시는데요. 전혀 그런 것을 염려하지 않으셔도 됩니다.

그런데 사실 부산 조례를 따져봤을 때는 무허가 건축물이라고 하더라도 두 가지로 나눠서 생각을 하셔야해요. 기존 무허가 건축물이 있고요. 신 발생 무허가 건축물이 있습니다. 이 용어에서도 느낌이 오시겠지만, 기존 무허가 건축물은 훨씬 오래된 것이고 신 발생이라는 것은 그래도 좀 최근의 것이라는 느낌이 오시죠? 이 기준이 몇 년, 몇 월, 며칠일까요? 이 기준에 따라서 기존 무허가 건축물일 경우에는 당연히 입주권이 나오지만 신 발생 무허가 건축물의 경우에는 안 될 수 있습니다.

우리가 있는 부산을 기준으로 말씀드리면 1989년 3월 29일 이전의 무허가 건축물일 경우에는 입주권이 나오지만 그 이후에는 그렇지 않다고 할 수 있습니다. 그래서 무허가 건축물 하더라도 일정 요건, 아까 말씀드린 대로 이 지역에 있는 부분들을 규정하는 조례를 통해서 확인을 해보면, 충분히 입주권을 획득할 수 있겠지요. 다만 무허가 건축물을 하실 때 조금 염두 해 두실 부분이 있습니다.

무허가 건축물을 투자의 대상으로 삼으시고 취득을 하시는 분들은 사실 무허가 건축물은 실제 가보면 거주환경이 굉장히 낙후되어 있고 또 실제적으로 부동산으로써의 활용가지가 크게 없기 때문에 그리고 그 감정평가의 금액이 낮게 나오기 때문에 소액으로 접근하시는 분들이 상당히 많습니다. 그래서 사실은 접근할 수 있는 장벽자체가 낮기 때문에 취득을 많이 하시지만 무허가 건축물이 눌러 앉아 있는 땅을 한 번 생각해보실 필요가 있는데요.

예를 들면 이 무허가 건축물이 국유지라든지, 시유지라든가 하는 땅을 밟고 있는 경우에는 우리가 땅의 주인에게 사용료, 대부료를 지불해야 되는 때가 있습니다. 이 대부료나 사용료는 건축물 소유자가 납부를 해야 하기 때문에 나는 무허가 건축물만 보고 이 건축물에 뛰어들었으나 실질적으로는 사용료나 대부료가 크게 나와서 큰 부담으로 작용하는 경우도 있기 때문에 무허가 건축물을 통해서 투자를 하실 때는 공인중개사를 통하시거나 전 소유자에게 사용료를 납부해야하는 지 체크를 하고 가셔야 할 것 같습니다.

■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)

- 조합원 입주권과 분양권 구분은 어떻게 하나요.
조합원 입주권과 분양권은 많은 분들이 구분을 못하시죠. 이제 가장 큰 공통점은 뭐냐면 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 그 성격에서는 크게 5가지 정도 차이가 있습니다.

첫째는 조정대상 지역 내 중과 적용 여부입니다. 조합원 입주권은 양도 시 중과적용 되지 않지만, 분양권은 50%(지방세 포함 55%) 세율로 중과 적용됩니다.

둘째로는 주택 수 포함여부입니다. 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함되는 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

셋째, 양도소득세율에 따른 차이가 있는데 조합원 입주권은 주택과 동일하게 1년 미만의 경우 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다. 반면에 분양권은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.

넷째, 장기보유 특별 공제 여부입니다. 조합원 입주권의 경우, 원 조합원 입주권은 구주택 취득일로부터 관리처분 계획 인가일까지 장기 보유 특별 공제가 적용되나, 분양권은 장기보유 특별 공제가 적용되지 않습니다.

마지막으로, 취득세 과세 여부입니다. 서두에 말씀드렸듯, 조합원 입주권은 취득 시 주택(1.1~3.5%) 또는 토지분(4.6%) 취득세가 발생하지만, 분양권은 토지나 건물이 아니므로 취득 시 취득세가 발생하지 않습니다.

■ 천경훈 대표 (킹스마겐)

- 지역주택조합과 재개발은 다른가요.
지역주택조합은 무주택 서민들을 위해 아파트를 공급하기 위한 자생적 선한 사업 입니다. 그 내용은 무주택자들이 각각 일부 금액을 투자하여 조합원으로 참여하고, 그 해당 사업을 시행하는 대행자가 모아진 돈으로 토지를 구입하여 아파트를 짓는 것 입니다. 이렇듯 취지는 너무 좋으나, 실제로는 피해사례들이 많이 생겨나고 있습니다.

재개발과는 달리 토지 확보 되어 있지 않아 토지를 구입해야 한다는 것과 재개발과는 다른 법 적용, 즉, 주택법 적용을 받아 95%의 토지의 확보가 되어야 하는 것. 그리고 사업시행 주체가 사업 시행 대행자라는 것이 다른 점입니다. 따라서 지역주택조합 사업이 처음에는 비용이 적게 느낄 수 있지만 점점 사업이 진행되면서 부담해야 하는 비용이 점점 높아질 가능성이 높습니다.

또한, 위 과정에서 시간이 많이 걸리고, 비리가 많이 생길 수 있으므로 사업진행의 신뢰도가 재개발 보다는 훨씬 낮다고 볼 수 있습니다.
취재=국제신문 영상팀