1주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 2년 이상 거주요건 추가)하다 9억 원 이하로 매도하면 아무리 큰 차익을 남기더라도 세금이 비과세된다. 이러한 1세대 1주택 비과세 규정은 매도일 현재 거주자에게만 적용되는 규정으로 비거주자라면 양도 차익에 세금을 부담해야 한다.
세법에서 ‘거주자’ ‘비거주자’ 구분은 단순히 국적에 따른 ‘한국인’ ‘외국인’을 의미하는 것이 아니므로 한국인이지만 비거주자가 될 수도 있고 외국인이지만 거주자로 인정받을 수 있다.
거주자 판정은 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산 유무 등 생활 관계의 객관적 사실을 종합적으로 검토해 판단할 사항이다. 케이스별로 따져봐야 하지만 우선 기본적인 기준을 살펴보자.
세법에서 ‘거주자’는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 사는 곳을 둔 개인으로 규정한다. 국내에 거소를 둔 기간은 입국한 다음 날부터 출국하는 날까지로 하며 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비춰 계속 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 둔 것으로 본다.
다만 국내에 주소를 둔다는 것은 주민등록상 주소만을 의미하는 것이 아니기 때문에 주민등록 및 말소 등 공부상의 내용으로만 판정하는 것이 아님을 주의해야 한다. 가족 구성원 모두가 실제 해외로 이주하면서 국내에 있는 부모를 주민등록상 부양가족으로 올려놓았다고 해서 거주자로 인정받는 것이 아니라는 얘기다.
거주자에서 비거주자 됐다가 다시 거주자가 되는 경우 보유 주택에 비과세가 가능할까? 보유 기간 전체가 아닌 거주자 상태에서의 보유 기간을 통산해 판단하므로 거주자 자격으로 2년 이상 보유했는지가 중요하다. 예를 들어 이민을 가기 전 이미 주택을 2년 이상 보유했다면 다시 돌아와 거주자가 된 후 바로 팔아도 비과세는 가능하다. 이민을 가기 전 주택의 보유 기간이 1년밖에 되지 않았다면 돌아와서 1년을 채운 후 매도하면 비과세할 수 있다.
한편 비거주자에게 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 유일한 경우가 있다. 국내에 1주택을 보유한 거주자가 해외 이주로 인해 세대 전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 1주택을 매도하는 경우 매도일 현재 다른 주택의 소유 사실이 없으면 보유 및 거주 기간에 제한 없이 비과세가 적용되는 특례 규정이 바로 그것이다. 따라서 해외로 이주한 후 국내로 복귀할 계획이 없다면 위의 특례 규정 적용 여부를 꼼꼼히 챙겨 비과세 적용 시기를 놓치지 말아야 한다. 특히 비과세를 위해서는 보유 및 거주 기간 제한 없이 1주택이라는 사실만으로 충분하므로 출국일로부터 2년 이내에 보유 주택을 처분해야 한다는 요건만 잘 챙기면 된다. 이상근 세무사
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