주택의 매매 차익에 관해 부담하는 양도소득세는 잔금일 또는 등기 접수일 현재 주택 수에 따라 세 부담이 달라진다. 즉, 1세대가 보유한 주택이 한 채이고 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 요건 추가)했으며, 고가주택(매매가 9억 원 이하)이 아니라면 비과세된다.
반면에 두 채 이상을 보유하다가 매도하면 매매 차익에 세 부담을 져야 한다. 2주택이 된 사유가 부모와 배우자의 부모, (외)조부모를 포함한 직계존속(이하 ‘부모’)을 동거 봉양하려고 세대를 합침으로써 발생했다면 세 부담을 지지 않을 때도 있다.
그 요건을 구체적으로 살펴보자. 1주택을 보유하던 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 부모를 동거 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 됐다면 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다.
물론 매매할 당시 해당 주택은 위에서 살펴본 보유 및 거주 기간 같은 비과세요건을 충족해야 한다. 또 합가 당시 부(父)와 모(母) 중 한 사람만 60세 이상이면 나이 요건에 부합되는 것이지 모두가 60세 이상일 필요는 없다.
올해부터는 암, 희소성 질환 같은 중대한 질병이 발생한 부모라면 60세 미만이더라도 특례 규정을 적용받을 수 있도록 연령 제한이 완화됐다.
만약 2주택을 보유한 부모와 1주택을 보유한 자녀가 합가해 3주택이 되더라도 위의 비과세 특례 규정이 적용될까? 종전에는 합가일 현재 당사자들이 각각 1주택만 보유하고 있는 경우에만 적용했으나, 현재는 합가 전 당사자들의 소유 주택 수와 관계없이 양도일 현재를 기준으로 2주택이고, 잔여 2주택이 합가 전에 각각의 당사자들이 취득한 주택이라면 비과세 특례 규정이 적용된다.
예를 들어보자. A주택(2015년 10월 취득)과 B주택(2016년 11월 취득) 두 채를 보유한 65세의 부모 세대 갑과 C아파트(지난해 1월 취득) 한 채를 보유한 자녀 세대 을이 이달 동거 봉양 목적으로 합가했다.
합가한 후 A주택을 먼저 양도하고, 이후 합가한 날부터 10년 이내에 B, C 중 한 채를 양도할 예정이다. 3주택 보유 상태에서의 처분이므로 A주택은 당연히 양도소득세를 부담해야 하지만, B와 C 중 먼저 양도하는 주택은 합가 전에 취득한 주택이고 매매 시 2년 이상 보유했으며 갑과 을이 각각 보유하던 주택이므로 동거 봉양을 위한 합가에 따른 비과세 특례 대상이 된다. 만약 합가한 후 C아파트를 먼저 매도한다면 C아파트뿐 아니라 A, B주택 중 먼저 매도하는 주택도 세금을 부담해야 하므로 불리하다. 왜냐하면 A와 B주택은 ‘합가 전 취득한 합가 당사자 각각의 소유’가 아닌 갑 단독 소유 주택이기 때문이다. 매도 순서에 따라 세 부담이 달라지므로 신중해야 한다.
이상근 세무사
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