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주담대 갈아타기 전…고정 vs 변동 득실 따져라

‘2%초’ 전환대출 내달 말 출시, 기존 대출 2년 지났다면 유리

  • 국제신문
  • 조민희 기자 core@kookje.co.kr
  •  |  입력 : 2019-07-29 19:12:48
  •  |  본지 14면
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- 주금공 판매… 집값 9억 미만
- 부부 소득 기준 1억 이하여야
- 변동금리 인하 폭 비교 후 선택

한국은행이 지난 18일 기준금리를 전격 인하하면서 시중은행도 예·적금뿐 아니라 주택담보대출(주담대) 금리를 인하했다. 금융당국은 다음 달 말 고정금리의 안심전환대출상품을 출시할 것이라고 예고했다.
한국은행의 기준금리 인하로 주택담보대출 금리도 잇따라 낮아지면서 저금리 상품으로 갈아타려는 사람이 늘고 있다. 사진은 한 시중은행 대출 창구 모습. 국제신문 DB
■주담대 금리 속속 인하

부산은행을 비롯해 금융채 5년물 금리를 기준으로 삼는 시중은행은 이미 고정금리 대출금리를 내렸다. 국민은행과 신한은행은 지난주부터 고정금리 주택담보대출 금리를 0.07%포인트 내렸다. 우리은행과 하나은행도 각각 0.1%포인트와 0.02%포인트 낮췄다. 부산은행은 지난 3월과 비교하면 현재 0.03%포인트 떨어졌다.

한국주택금융공사는 장기 고정금리·분할상환 주택담보대출인 ‘보금자리론’의 8월 금리를 0.10%포인트 내린다. 공사 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 신청하는 ‘u-보금자리론’과 은행 창구에서 신청하는 ‘t-보금자리론’은 대출 만기에 따라 연 2.30(만기 10년)∼2.55%(30년)로 이용할 수 있다. 또 전자약정같이 온라인으로 신청해 비용이 절감되는 ‘아낌e-보금자리론’은 0.10%포인트 낮은 연 2.20(10년)∼2.45%(30년)로 출시한 후 최저 금리가 적용된다.

그러나 변동금리의 대출금리 인하 폭은 다음 달 중에야 결정될 것으로 전망된다. 변동금리 상품의 기준 금리인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 매달 15일 발표되기 때문에 예금금리 인하와 시차를 두고 결정된다. 코픽스는 국내 8개 은행의 정기 예·적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서(CD) 등 수신금리를 잔액 비중에 따라 가중 평균해 산출한다.

■저금리로 갈아타볼까

각종 금리가 인하되고 한국은행이 또다시 기준금리 인하에 나선다는 전망이 우세하면서 규모가 큰 주담대를 받은 이들은 대출 갈아타기(대환)에 관심이 쏠린다. 실제 시중은행 대출 창구에는 관련 문의나 상담 건수가 최근 급증했다. 지난해 말부터 고정금리의 기준이 되는 금융채 금리가 빠르게 하락하면서 고정금리가 변동금리보다 낮은 현상이 지속된다.

그런데 지난주 정부가 기존 대출 한도를 유지한 채 연 2% 초반의 장기·고정금리로 갈아탈 수 있는 안심전환대출 2탄 출시를 공식화하면서 상황이 급변했다. 일반 주담대를 대환하려면 기존 대출을 갚고 신규로 대출을 내는 개념이어서 9·13 부동산대책 때 강화된 LTV(담보인정비율·70%)와 DTI(총부채상환비율·60%)가 적용된다.

현재 금융위는 시중은행과 상품 요건, 대상 및 규모 등을 구체화하는 작업을 진행 중이다. 최근 당국자와 은행 8곳의 여신 담당 실무자들이 모여 논의를 하는 자리에서 애초 금융당국이 검토했던 부부 합산 소득 기준 7000만 원을 1억 원으로 높이는 방안을 유력하게 검토하는 것으로 전해졌다. 금융위는 3억 원에 20년 만기 대출자를 기준으로 현재의 변동금리(3.5%)에서 저리의 고정금리(2.4%)로 갈아타면 원리금 상환액이 월 173만9000원에서 157만5000원으로 준다고 예시했다. 다만 9억 원 이상 고가주택은 대상에서 제외된다.

이에 따라 전문가들은 일단 다음 달 말 나올 고정금리 대환상품을 기다릴 것을 권한다. 고정금리 대환 수요가 늘면서 금융당국이 상품의 대상 범위와 조건을 과거보다 좋게 제시할 가능성이 크기 때문이다.

대환 대출을 할 때 잘 살펴봐야 할 부분이 대출 한도와 중도수수료다. 이번 안심전환대출 2탄은 신규 대출을 하면서 줄 수 있는 대출 한도를 규제 강화 이전 수준으로 적용하기로 해 이 부분에서는 대출자에 유리하다. 다만 일반적으로 기존 주담대 대출을 한 후 3년 이내 일시 상환하면 꽤 높은 수준의 수수료를 내야 한다. 금리 인하 폭이 크지 않으면 오히려 손해일 수도 있다. 기존 변동금리 대출을 갚는 데 따른 중도상환수수료(최대 1.2%)는 내야 하지만 대신 정책 모기지 한도도 이 수수료를 고려해 1.2%까지 증액할 수 있을 것으로 보인다.

또 다른 전문가들은 한은이 통화 완화 기조를 이어가면서 코픽스 연동 변동금리가 더 내려갈 수 있어 변동금리가 유리할 수 있다는 의견을 내놓았다. BNK부산은행 관계자는 “일단 기존 대출을 낸 지 2년이 지난 대출자라면 갈아타기에 관심을 가져보는 것이 좋다”며 “다만 한 달가량 남은 정부의 대환대출상품을 기다려 내용을 살펴본 뒤 갈아타기 여부를 결정해도 늦지 않을 것으로 본다”고 말했다. 조민희 기자 core@kookje.co.kr

안심전환대출 상품 비교

출시일

2015년 3월 

2019년 8월 말

자격 요건

은행권 주담대 대출자

은행 외 2금융권 주담대 대출자도 가능

주택 가격

시가 9억 원 이하

시가 9억 원 이하

대상 대출

변동금리 or 이자만 내는 대출

변동금리 or 일부 준고정금리 대출

대환 형태

자행 대환 후 주금공 유동화
(오프라인 취급 전제)

신청단계부터 주금공 취급
(수수료 절감, 온라인 신청 가능)

중도상환 수수료

면제

부과(※단 수수료만큼 증액대환)

신청방식

한도 소진시까지 선착순

신청 기간 중 접수 후 대환
한도 초과시 주택가격이 낮은 대출부터 차례로 지원

금리 

만기 따라 2.55~2.65%

2% 초반 예상



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