정부의 부동산투자 규제 강화 등으로 주택 시장이 침체에 빠지면서 임대수익을 올릴 수 있는 상가주택에 관심을 두는 투자자들이 많아졌다. 이러한 상가주택은 처분할 때 다세대주택이냐 아니면 다가구주택이냐를 잘 따져봐야 하는데, 다가구주택은 주택 수를 1개로 보지만 다세대주택은 각 호실을 주택 수에 모두 포함하기 때문에 양도소득세 부담이 달라진다. 즉, 다가구주택은 1주택이므로 비과세가 되거나 고가주택 기준이 되는 9억 원을 초과하는 부분에 대해서 최소의 양도소득세를 부담하게 되지만, 다세대주택은 각 호실이 주택 수에 포함되므로 1개 호실을 제외한 나머지 호실은 과세 대상이 되므로 조정대상지역인 경우는 장기보유특별공제 배제와 중과세 적용의 불이익이, 아닌 경우라도 누진세율로 세금을 부담해야 한다.

따라서 다세대주택과 다가구주택의 정확한 개념 정리가 필요하다. 우선 건축법상 다가구주택 요건은 ▷주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하(1층의 전부 혹은 일부가 필로티 구조로 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택 층수에서 제외)여야 하고 ▷1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하이며 ▷19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 반면, 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥 면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 세대별로 등기가 가능한 주택을 말한다.

건축물대장에 다가구주택으로 등재된 건물이라 하더라도 세법상으로는 다세대주택으로 간주하는 경우를 특별히 주의해야 한다. 예를 들어보자. 부산 해운대구 소재 상가주택(1층 상가, 2~4층 다가구주택) A동과 B동을 10년 전에 각각 5억 원에 취득한 C 씨와 D 씨는 올해 10억 원에 매도할 계획이다. 두 사람 모두 다른 부동산은 없다. 공부상 용도대로 사용 중인 A동 소유자인 C씨는 건물 전체가 주택으로 간주돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 9억 원을 초과하는 부분만 세금을 부담한다. 약 50여만 원(장기보유특별공제 80%, 누진세율적용)이다. 그런데 B동 소유자인 D씨는 1층 상가가 공실로 오래도록 비어있던 터라 2년 전부터 실내를 개조해 건물용도 변경 신고 없이 주택으로 임대를 주고 있는 상황이다. 공부상은 다가구주택이지만 세법상 다세대주택으로 변경(3→4층)됐으므로 한 개 층을 제외한 나머지 3개 층에 대해 세 부담을 져야한다. 해운대구는 조정대상지역이므로 세 부담은 급격히 늘어나 약 1억8200만 원(지방소득세 포함)이나 되는데, 과히 세금폭탄이라 할 수 있다. 따라서, D 씨는 위 상가주택 처분 전에 주택으로 임차한 1층을 공부상 용도인 상가로 원상복구 하는 것을 고민해 봐야 한다. 물론 합리적 판단을 위해 원래 용도대로 복구하는 데 드는 비용 및 임차료 손해액 등과 양도소득세 절감액을 상호 비교하는 것이 우선이다. 이상근 세무사