이미 여러 차례 1주택 비과세 관련 요건이 강화됐다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 1주택을 취득한 경우 비과세를 적용받기 위해서는 ‘2년 이상 보유’뿐 아니라 ‘2년 이상 거주’요건을 충족해야 한다.

내년부터 매도가액 9억 원을 초과하는 비과세대상 고가주택 1채를 보유하다 매도하는 경우 장기보유특별공제(이하 ‘장특공제’) 혜택이 2년 이상의 거주요건 충족 여부에 따라 달리 적용된다.

즉, 거주요건을 미충족한 경우 일반적인 장특공제인 최소 6%(3년 이상)에서 최대 30%(15년 이상)가 적용되지만, 2년 이상 거주요건을 충족하면 최소 24%(3년 이상)에서 최대 80%(10년 이상)의 높은 공제율이 적용된다.

또 다주택 보유자가 2021년 1월 1일 이후 매도하는 주택의 비과세 여부 판단에는 다주택을 보유한 기간은 보유 기간에서 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 새롭게 보유 기간 2년을 계산하기 때문에 비과세 적용이 까다로워진다.

여기에 지난 7월 25일 기획재정부에서 발표한 세법 개정안에는 2022년 1월 1일부터 9억 원이 넘는 겸용주택을 매도하는 경우 주택 외 상가 부분에 대해서는 비과세 적용을 배제하고, 장특공제도 축소해 세 부담을 늘린다는 내용이 담겨 있다. 겸용주택은 흔히 1층 상가, 2, 3층은 주택으로 구성된 건물을 일컫는다.

이러한 겸용주택을 팔 때 현재는 주택면적이 상가면적보다 넓으면 전부를 주택으로 간주해 비과세 여부를 판단하고, 만약 거래가액이 9억 원이 넘는 고가 겸용주택에 해당이 된다면 건물 전체에 유리한 장특공제가 적용된다.

하지만 2022년부터는 9억 원을 초과하는 겸용주택의 매도에 주택면적이 상가면적보다 큰 경우라도 건물 전체가 아닌 주택 부분에 대해서만 비과세 및 유리한 장특공제가 적용되고, 주택 외 상가 부분에 대해서는 과세 및 일반적인 장특공제가 적용되도록 한다는 내용이 주요 골자다.

당연히 세 부담은 늘어날 수밖에 없다. 이해를 돕기 위해서 10년 전 10억 원(주택 7억 원+상가 3억 원)에 취득한 겸용주택(주택면적>상가면적)에서 계속 거주해 오던 김 씨가 이를 15억 원(주택 10억 원+상가 5억 원)에 매도할 때를 예로 들어 현재의 세 부담과 개정안의 세 부담을 한번 비교해 보자.

현행규정에서는 주택면적이 상가면적보다 크므로 전부를 주택으로 간주하기 때문에 양도차익 5억 원 중 과세대상 2억 원[5억×(15억-9억)÷15억]에 장특공제 80%가 적용돼 산출세액은 약 455만 원 정도 된다.

반면에 개정안 내용을 보면 주택 부분만 비과세와 유리한 장특공제가 적용되고, 상가 부분은 비과세가 배제돼 20%의 장특공제만 적용되므로 세금은 약 4273만 원으로 급격하게 늘어난다. 만약 이 개정안이 연말에 그대로 국회에서 통과된다면 시세가 9억 원이 넘는 겸용주택 보유자는 절세를 위해서 매도 시기를 잘 조절해야 하겠다. 이상근 세무사