‘똘똘한 한 채’는 여전히 유효할까? 서울 강남 소재 아파트에 대한 투자를 선호하는 쏠림 현상을 두고 나온 말인 ‘똘똘한 한 채’는 이제 지역 간 격차를 상징하는 보통명사가 됐다. 부동산시장에서 지역 간 격차는 최근 들어 더욱 심화하고 있다. 부산 아파트값은 지난 8월 100주 연속 하락세를 이어갔다. 반면에 서울 아파트값은 10월 현재 16주 연속 상승세를 견지했다. 그만큼 서울과 지역 간 시장 분위기가 다르다는 방증이기도 하다.
그렇다면 지역 간 차이는 왜 발생하는 것일까? 다양한 이유가 존재한다. 가격 상승 기대감, 수급 불일치, 일시적 공급 과잉문제 등 지역 시장 간 수요와 공급의 차이에 근거한다고 설명돼야 한다. 그러나 결과론적으로 지역 간 차이를 유발하는 더 큰 다른 이유가 있다. 바로 정책적 고려로서의 공간적 대상인 ‘서울 강남’에 대한 정부 대책의 집중이다. 문재인 정부 들어 발표된 14번 정도의 부동산 대책 대부분이 ‘서울 강남’을 타깃으로 한다. 정부가 선택적으로 집중할 만큼 부동산시장의 뇌관이 서울 강남인 셈이다. 거의 모든 부동산 대책이 서울 강남 시장의 불안 요인을 제거하는 데 있다면 발표된 대책들로 인한 정책적 효과가 시장에 나타나야 한다. 그런데 결과는 반대로 나타난다는 게 문제다. 8·2 대책이 그랬고 9·13 대책이 그렇다. 잡히길 기대했던 서울 집값은 지속해서 상승했다. 지난해 한 해 동안 서울은 집값이 전년 대비 19.9% 상승했지만 부산은 1.6% 하락했다.
정부 부동산 대책의 강도가 높으면 높을수록, 잡고자 하는 의지가 강하면 강할수록 역설적이게도 서울의 집값은 잡히지 않았다. 미국 시카고대학의 선스타인(Case R. Sunstein) 교수가 언급한 ‘규제의 역설’이다. 최근 대학 입시와 관련해 정부는 정시 확대를 밝혔다. 이에 따라 강남 집값 과열 우려에 커지고 있다. 그런 이유로 정부는 더 강력한 부동산 대책을 내놓을 예정인 것으로 알려졌다. 고가아파트 매매 과정에서 자금 출처가 명확한지 전수 조사에 나설 예정이다. 이 달 분양가상한제 지정과 함께 종합 부동산안정책을 발표한다는 것이다.
이번 종합부동산 대책 역시 서울 강남을 염두에 둘 것이라는 것은 자명하다. 정부가 서울 강남에 집중하는 사이 지역 시장은 낙동강 오리알 신세다. 오히려 역차별 우려가 있다. 아직도 일부 조정대상지역이 해제되지 않은 부산은 시장의 침체를 해소할 수 없는 상황에서 정부의 추가 대책을 통해 더욱 부동산 심리가 얼어붙게 될 것이다. 지역 시장에 대한 정부의 인식변화가 필요한 이유다.
서정렬 영산대 부동산대학원 원장
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