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급등세 진정 뒤 안정적 회복 전망…지역 양극화는 지속

향후 부산 부동산 시장 전문가 3인에게 듣는다

  • 국제신문
  • 디지털뉴스부 inews@kookje.co.kr
  •  |  입력 : 2019-12-01 19:42:07
  •  |  본지 18면
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연일 부산 부동산 시장이 들끓는다는 뉴스가 쏟아진다. 지난달 8일 부산의 마지막 규제 지역인 해·수·동(해운대·수영·동래구)이 부동산 청약조정대상지역에서 해제되면서 해당 지역을 중심으로 집값 상승세가 가파르다. 한국감정원이 발표한 자료를 보면 해제 이후 부산 아파트 가격은 무려 113주만에 상승세로 돌아섰다. 청약시장, 법원경매, 토지 등도 상승 기류를 타기 시작했다. 그렇다면 이런 분위기가 언제까지 이어질까. 지역 부동산 전문가 3인에게 물어봤다.
부산 센텀 KCC스위첸의 야경 투시도. 센텀 KCC스위첸은 지난달 8일 부산 해운대구의 청약조정대상지역 해제 이후 첫 신규분양 단지로 관심을 모으면서 올해 지역에서 가장 높은 1순위 청약률을 기록했다. KCC건설 제공

# 이영래 부동산서베이 대표

- 조정지역 해제 해수동 중심
- 단기 외지투자자 유입 많아
- 중·서부산 추가상승 어려워

지금 부산 부동산시장의 단기 급등은 분명히 외지 투자자들의 유입이 가장 큰 원인이다. 앞으로 가격이 계속 상승하기 위해서도 외지투자자들이 계속 유입되느냐, 그리고, 부산시민들이 추가 매수를 할 수 있느냐가 앞으로 시장의 흐름을 만들게 될 것이다.

첫째, 외지투자자들의 유입 여부이다. 외지인들의 투자는 이미 5월부터 시작되어 법인과 개인 형태로 매수가 집중됐다. 초창기에는 재개발과 신축 아파트 중심으로 투자가 이뤄지다 조정대상지역 해제 이후 해운대구, 수영구, 동래구를 중심으로 입지가 좋은 아파트와 분양권에 집중적으로 수요가 몰렸다.

이로 인해 불과 2~3개월만에 1억 원 이상의 가격이 상승했고, 이러한 추세가 해운대 구축 아파트로 확산되는 형태를 보였다. 여기서 중요한건 가격이 단기 급등해서 부산 부동산시장의 가장 큰 매력이었던 저가매력이 사라졌다고 볼 수 있다. 그래서 외지인들의 투자가 지속적으로 이어지기는 어려울 것으로 예상된다.

그럼 부산의 실거주자들이 투자 목적으로 매수 분위기가 살아나야 하지만, 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 조정대상지역 해제 이전과 비교해서 거래량은 증가하겠지만, 내년에도 2만 5000여 세대가 입주 예정이기 때문에 집값 상승이 아닌 역전세에 대한 부담이 여전히 큰 상황이다. 실질적으로 전세를 안고 투자한 경우라도 내년에 전세 만기가 돌아온다면 전세를 맞추기 어려울 수 있다는 이야기이다. 이러한 상황 때문에 내년 상반기 까지는 다시 큰 폭의 상승이 나타나기는 어렵다고 할 수 있다. 지역별로는 차이를 보일 것으로 예상된다. 해운대를 중심으로 한 동부산권은 강세를 보이겠지만, 중부산권과 서부산권의 추가 상승은 쉽지 않을 것으로 보인다.


# 강정규 동의대 부동산대학원장

- 투기 수요로 이상과열현상
- 단기적으로 가격 약보합세
- 중장기로는 일부 지역 상승

부산 부동산 시장은 정부의 규제대책의 일부 효과가 가시화하면서 부작용이 많았다. 수도권 일부 지역과 일부 광역시를 제외한 지방 부동산 가격이 안정됐지만, 부산 등 지역 경제가 침체하고 도시 경쟁력이 약화했다.

해·수·동 등 부동산 청약조정대상지역 해제 이후 해당 지역과 남구 등 주변 일부지역의 주택시장이 원정 투자단, 투기적 수요 증가 등으로 이상과열 현상이 발생했다.

해운대구 반여동 신규 아파트의 경우, 경쟁력이 낮다는 평가에도 청약경쟁률이 60대 1을 넘어 올해 부산지역 최고 경쟁률을 기록했다.

점진적으로 지역 부동산 시장에 미칠 영향요인 중에서 부정적 요인(부동산시장 불안정화 요인)이 감소하고, 긍정적 요인(안정화 요인)이 증가할 가능성이 높다. 따라서 동남권 부동산 시장 정상화(가격, 거래)가 가능할 것으로 보인다.

다만 저출산에 따른 인구 감소, 세대수 감소, 고령화 등에 따른 주택수요 감소와 저성장시대 도래에 따른 수요 감소 발생 등 부동산시장의 한계 요인 확대로 동남권 부동산 시장은 지역별, 상품별로 극심한 양극화가 예상된다.

이런 점을 고려할 때 단기적으로는 일부 지역의 일시적 이상과열 현상이 진정되면 부정적 요인이 부각돼 거래 위축에 따른 가격이 약보합세를 보일 것으로 전망된다.

중장기적으로는 긍정적 요인이 증가하면서 안정적으로 가격 상승이 진행될 것으로 보인다. 지역별 양극화는 지속할 것으로 분석된다.


# 김혜신 솔렉스마케팅 부산지사장

- 소비심리 긍정적으로 변해
- 시장 활성화 가능성 높아
- 내년까지 상승세 이어갈 듯

12월 이후 부산지역 주택시장은 그동안의 침체기에서 벗어나 시장 활성화 기대가 높다. 통상적으로 겨울철은 주택시장의 비수기임에도 불구하고, 주택 거래량이 증가하고, 가격도 상승할 가능성이 매우 높을 것으로 보인다.

부동산 청약조정대상지역 해제에 따른 소비자 심리가 관망세에서 구매 의향으로 변하고 있다. 규제가 풀리면서 소비자 사이에 ‘집값이 상승하겠다’, ‘이제 바닥을 찍고 오를일만 남았다’라는 인식이 생기면서 주택 구매에 적극적으로 나서고 있는 것으로 분석된다.
분양권 전매제한 해제에 따른 가격 상승 기대감도 크다. 주택시장을 선도하는 지역은 해·수·동이다. 지난 1월 부산진·남구, 기장군이 조정대상지역에서 해제되었지만 지역 부동산 시장의 활성화가 미미했던 이유도 부산 주택시장의 핵심지역이 아니었기 때문이다.

해·수·동 지역은 아파트 거주자도 많고, 항상 신규 수요가 많은 곳이다. 일시에 분양권 전매가 가능해지고, 프리미엄이 5000만~1억 원 씩 형성되면서 본격적으로 가격 상승기로 돌아섰다. 당분간 이런 현상은 지속될 것이고, ‘해·수·동의 미입주 아파트(공사 중)→주변 아파트→부산 전역’으로 매매가 상승이 확장될 가능성이 높다.

부산 조정대상지역 해제와 동시에 서울에서도 신규 아파트 분양가 상한제가 동시에 시행되면서 지속적인 외지 투자자 유입도 주목해야 한다.

결론적으로 부동산 규제 정책의 완화, 서울 등 외지 자본 유입, 지역 소비자의 기대심리 등의 이유로 부산 주택시장은 당분간 가격 상승이 이어질 것으로 판단된다.

이런 분위기는 내년 상반기 까지 이어질 것으로 전망된다. 단, 서울 등 외부 자본들이 가격을 올려놓고, 손절하는 시기가 중요한데, 고가 매물(투자금 회수)이 등장하면서, 내년 상반기에는 거래가 뜸해질 수 있다.


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