지난달 8일 부산 해운대·수영·동래구가 조정대상지역에서 해제됐다. 규제로 막혀 있던 대출 요건이 완화되고, 분양권 전매 제한이나 양도관련 세금 등의 변화가 발생하는데 그 중에서도 세금 관련 내용의 변화가 가장 클 것으로 예상된다.
우선 다주택자의 양도소득세 중과세가 배제되고, 장기보유특별공제(이하 ‘장특’)를 적용받을 수 있어 세 부담이 줄어든다. 예를 들어보자. 5년 전 3억 원에 취득한 해운대 소재 A아파트를 5억 원에 처분하는 경우 조정대상지역 해제 전이라면 2주택 보유자(10%중과, 장특 배제)는 지방소득세 포함 약 8300만 원이 3주택 이상보유자(20%중과, 장특 배제)는 지방소득세 포함 약 1억 500만 원의 세 부담을 지게 된다. 하지만 조정대상지역에서 해제된 11월 8일 이후 처분시는 기본세율 및 장특이 적용되어 세금은 지방소득세 포함 약 5300만원 으로 급격하게 줄어들게 된다.
다음으로 조정대상지역 내 분양권은 처분시 세율이 보유기간 상관없이 무조건 50%가 적용되지만, 조정대상지역이 아니면 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상이면 6~42%의 누진세율이 적용된다. 1년 전 수영구 소재 분양권에 당첨된 김씨가 1억 원의 웃돈을 받고 처분한다고 가정하면 조정대상지역 해제 전에는 세 부담이 지방소득세 포함 약 5360만 원이었으나, 해제 후에는 4290만 원으로 줄어든다. 만약 당첨된 날로부터 2년 이후 매도한다면 세금은 약 2115만 원으로 더 줄어든다.
1주택 비과세 요건도 완화된다. 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세가 가능하지만, 11월 8일 이후 취득하는 해운대·수영·동래구 소재 주택은 거주요건 필요 없이 2년 보유만으로 충분하다. 여기서 주의해야 할 사항은 조정대상지역 기간 내에 취득한 주택에 대해서는 조정대상지역에서 해제 되더라도 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세가 가능하다고 과세관청에서 해석하고 있다는 점이다. 따라서 부산진·남·연제구 및 기장군은 지난해 조정대상지역에서 해제되었지만 비과세 판단을 위한 2년 거주요건 추가여부는 취득시기를 잘 따져봐야 한다.
세무사 이상근
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