- 해·수·동 조정지역 전면 해제로
- 이상 과열 현상 진정 국면 지속
- 입주 물량 많은 일광·부산진구
- 주변 전세 약세·매매 위축 예상
- 지역·상품별 양극화 현상 심화

지난해 부산 부동산 시장은 11월 불어닥친 규제 해제라는 회오리가 집값 상승의 불쏘시개 역할을 하면서 급반등했다. 해·수·동(해운대·수영·동래구)지역을 마지막으로 부산 전 지역에 대한 규제가 풀리면서 투자자와 실수요자가 불나방처럼 소위 돈 되는 물건 사냥에 나섰다. 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 바뀌면서 한두 달 사이에 호가가 수억 원씩 급등했다. 그러나 이벤트 효과도 잠시. 시장은 안정 국면에 접어들면서, 양극화 현상이 심화하는 양상을 보였다. 지역 전문가 대부분은 새해에도 이런 흐름이 지속할 것으로 전망한다.


■영산대 서정렬(부동산학) 교수

- 총선보단 분양물량이 장세 좌우
- 선호지역 청약시장 과열 양상도

서정렬 영산대 부동산학 교수

지난해 부산 부동산 시장은 11월 6일 ‘해·수·동’ 지역에 대한 청약조정대상지역 전면 해제 이전과 이후로 나뉜다. 그만큼 그 이전의 시장과 그 이후의 시장 분위기가 반전되는 전환점이 됐다.

해·수·동 지역 전면 해제 전후 유입된 역외 자본이 부산 내 특정지역 아파트의 이상 과열, 가격의 이상 급등 현상을 부추겼다. 부산지역 전면 해제에 따른 ‘이벤트 효과’보다는 역외 투자시장이라는 부정적 결과를 초래했다.

그 영향으로 올해 부산의 부동산 시장은 이상 급등, 이상 과열이 진정되는 조정 국면을 맞고 있으며 당분간 조정 장세가 이어질 전망이다. 4·15 총선 영향을 크게 받기보다는 오히려 기존 입주 물량 및 분양 물량이 장세를 좌우할 것으로 예상한다.

다만, 분양권 전매 등의 규제가 없음에 따라 일부 선호지역 신규 청약시장의 경우 지역 내 실수요 및 투기적 수요 집중으로 과열 양상 소지가 있을 것으로 예상한다. 매매시장은 조정 장세로 보합세를 띨 전망이다. 전세 시장 역시 기존 공급 물량으로 인해 가격 급등 소지가 약해 보합장세로 전망한다.


■부동산서베이 이영래 대표

- 위축 심리 완화되며 시장 활성화
- 저금리에 토지 강세 이어질 전망

이영래 부동산서베이 대표

조정대상지역 해제 발표 이후 부산 집값이 급등세를 보였다. 2개월여 남짓 한 시간이 지났지만 현재의 주택 가격 흐름을 살펴보면 다시 급등세를 보이기는 어려울 것 같다.

내년 부산 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인은 입주물량이다. 내년에는 2만 5555세대가 입주 예정이다. 지역별로는 기장군 6547세대, 부산진구 4889세대, 강서구 2976세대 순으로 예정되어 있다. 기장군 일광신도시와 부산진구의 입주량이 많기 때문에 주변 지역의 전세 시장이 약세를 보일 가능성이 높고 이에 따라 매매시장도 위축될 가능성이 높다.

하지만 올해 물량이 해소가 되는 하반기에는 집값이 서서히 회복될 것으로 보인다. 2021년 물량이 1만 7000여 세대로 감소하고, 이번 조정대상지역 해제 영향으로 해운대구, 수영구, 남구, 동래구에서는 신고가가 갱신되었기 때문에 사실상 기준 가격을 제시한 것으로 볼 수 있다.

내년 입주 물량이 여전히 많기는 하지만, 2년 동안 집값이 하락했다는 점과 위축되었던 심리가 많이 완화되었기 때문에 내년 주택 가격은 점진적으로 회복할 가능성이 높다.

입주량과 상관 없이 분양 시장은 활성화가 예상된다. 신축 아파트에 대한 실수요자들의 인기가 많기 때문에 대단지 브랜드에 아파트에 대한 높은 경쟁률이 예상된다. 가격 부담으로 인해 인기 아파트에 청약하기 어려운 수요들은 지역 내 신축 아파트를 중심으로 갈아타기를 하는 수요도 증가할것으로 예상된다.

상업용 부동산의 경우에도 저금리가 계속되는 상황에서 토지가격이나 건물가격이 강세를 보일 것으로 예상된다. 소유자 입장에서는 주택 외에는 마땅한 투자처가 없는 상황에서 매도 보다 보유를 할 가능성이 높아 강세는 이어질 것으로 예상된다.


■동의대 강정규 부동산대학원장

- 공급물량 해소땐 집값 상승할 듯
- 양극화 속 재개발·재건축도 훈풍

강정규 동의대 부동산대학원장

점진적으로 지역 부동산 시장에 미칠 영향 중에서 부정적 요인이 감소 하고, 긍정적 요인이 증가할 가능성이 높다. 다만 인구구조 변화에 따른 주택수요 감소와 저성장 시대 도래에 따른 수요 감소 발생 등 부동산 시장의 한계 요인 확대로 동남권 부동산 시장은 지역별, 상품별 극심한 양극화가 발생할 가능성이 크다.

올해 상반기를 기준으로 일부 지역의 일시적인 이상 과열이 진정된 후 거래가 위축되고 가격도 약보합세가 예상된다. 이는 ▷정부의 부동산 규제 정책 지속 ▷경제성장률 전망치에 따른 국내 경기하강 국면 ▷입주 물량의 지속적 증가에 따른 일시적 공급 과잉 ▷다주택자의 세금 부담 등에 따른 매물 증가에 따른 것이다.

올해 하반기에는 긍정적인 요인이 증가하면서 지역별 양극화 속에서 안정적인 가격 상승이 이뤄질 것으로 보인다. 긍정적인 요인으로는 ▷차별화될 지방 부동산 정책 기대감 ▷지역경제 부활 가능성(조선업 회복 등) ▷일시적 공급 과잉 해소 ▷지역개발 호재 등의 효과 ▷저금리 기조 유지에 따른 투자수요 증가 등을 들 수 있다.

종목별로는 우선 아파트시장은 전반적인 회복 분위기 속에서 양극화가 빨라질 것으로 전망된다. 재개발·재건축 시장은 일부 인기 사업장의 활성화 열기로 대부분의 사업장에도 훈기가 불 것으로 예상된다.

신규아파트 분양시장 역시 인기 재개발·재건축사업장에서의 청약 열기에 힘입어 활기를 띨 것으로 보인다.

상가는 경기 불확실성과 공급 과잉 등으로 약보합세가 지속할 것으로 전망된다. 토지 역시 토지보상금 집행 등에 따른 효과로 인하여 약상승세가 지속할 것으로 전망된다. 윤정길 기자 yjkes@kookje.co.kr