- 메이저사 획일적 재개발·재건축
- 지방 인구 감소 등에 한계 도달
- 정보·자금력 등 열세 지역업체
- 공익요소·수익창출 적절히 안배
- 현재 거주 입주민 의견 반영한
- 미래지향적 사업 연구·개발 주력

서린건설이 도심재생방식으로 2018년 8월 준공한 부산 동구 좌천동 257세대 규모의 서린엘마르 아파트. 서린건설 제공

부산·울산·경남 지역 부동산 시장은 2년여 간 침체기를 겪었다. 지난해 11월 부산 전 지역이 규제에서 풀리면서 무려 113주만에 미분양 아파트 물량이 감소하고 신규 분양 시장이 활기를 띠는 등 볕이 들기 시작했다. 지역 건설업계는 단기간에 집값이 급등한 것은 그동안 저평가 되어온 시장에 대한 적정한 가치평가가 이뤄지고 외지 투자자의 발 빠른 움직임이 작용한 것으로 분석한다. 집값 상승은 실수요자와 예비 입주자에게는 또 다른 부담이다. 부산건설단체총연합회를 맡고 있는 박만일 서린건설㈜ 회장에게 올해 지역 건설업계 전망에 대해 들어봤다.

-올해 부산·경남 부동산 전망은?

▶정부의 지난해 11월 부동산 조정대상지역 해제발표의 영향으로 부산시 및 경남의 주택 분양시장이 활기를 띄고 있다. 더불어 주택 및 지가 상승이 적정한 제자리를 잡았다고 평가된다. 그러나 이러한 단기간의 급등 현상은 긴 안목에서는 바람직하지 않다. 장기적 관점에서 본다면 합리적이고 예측가능한 부동산 가치 상승이 있어야 할 것으로 판단한다.

-지역내 건설사 동향과 부동산 개발 방향은?

▶서울과 수도권 지역의 대형 건설사 및 부산·경남 지역 대표 메이저 건설사를 제외한 지역내 중견·중소 건설사는 인적 조직력, 개발정보수집 능력과 자금력이 부족해 더욱 어려운 시기를 보낼 것으로 예상한다. 향후 흐름은 수도권 및 지역 대표 메이저 건설사가 주도하는 재개발, 재건축 사업이 시장을 주도해 나갈 것으로 판단된다. 지역 건설사는 도심재생사업, 가로주택 정비사업, 고객수요를 반영한 맞춤형 개발사업(Client Order Project)이 틈새시장을 형성해 나갈 것으로 보인다.

-도심재생사업이 기존의 재개발·재건축과 무엇이 다른가?

▶우리가 흔히 재개발 재건축하면 대단지 아파트를 연상할 것이다. 그러나 대단위 아파트 개발은 원주민을 내쫓고, 새로운 부유층을 유입하는 방식으로 귀결된다. 이러한 개발방식은 개발업자의 이익에는 부합되지만, 원주민의 입장에서 본다면 자본의 힘으로 사회적으로 취약한 계층을 억압하는 방식의 산업자본주의 개발방식이다. 도심재생은 도시의 본래 기능을 회복하기 위한 취지에 부합하는 방식의 개발모델로 적정한 여백과 주변과의 동화에 가치적인 판단을 부여한다고 생각하면 될 것이다. 고유기능의 회복에 그치지 않고, 더 새롭고 미래지향적인 변화 요소를 가미한 친환경, 친인간적인 개발 사업 모델로 이해하면 될 것이다.

-도심재생 방식으로 개발된 사례는?

▶국내외 개발사례는 상당히 많이 있다. 해외 우수사례로 영국 빈민가를 새롭게 리뉴얼해 전세계적인 관광지로 조성한 킹스크로스역 도심재생이 대표적이다. 국내에서는 대구 KT&G 연초제조창의 문화창조 발전소가 상당히 인상적이다. 부산 수영구 고려제강 공장 부지를 복합문화공간으로 재탄생시킨 F1963도 상당히 우수한 도심재생 사례로 평가한다. 물론 지자체나 공기업이 주도하는 도심재생 방식을 민간개발업체가 그대로 실현한다는 것은 구조적으로 부합되지 않는 것이 현실적인 한계이다. 그러나 공익적인 요소와 수익성 추구를 적절하게 안배해 균형을 맞추는 방식의 개발기획은 충분히 가능하다. 유럽에서 보존가치가 있다고 판단하는 헤리티지 건축물에 실제 거주하는 사람을 쉽게 볼 수 있는 것처럼 두가지 기능은 양립할 수 있다.

-향후 도심 재개발·재건축, 도심 재생의 방향은?

▶우리가 알고 있는 획일적인 대단지 재개발·재건축 사업은 필연적으로 축소 될 것이다. 수도권을 제외한 지방도시의 경우 자연적인 인구 감소 및 무분별한 재재발·재건축 시행, 추가 신도시 개발 등의 인위적인 인구 유출에 따른 주택수요의 축소, 주택보급률 상승 등으로 개발 한계에 도달했다.

개발 방식에 있어서도 대형 건설사가 일방적으로 추진해나가는 재개발 사업방식이 아닌 현재 거주하고 있는 입주민의 의견을 반영해 함께 개발사업을 주도해 나가는 방식이 바람직한 미래지향적인 사업모델이라 판단한다.

-서린건설만의 향후 대응전략이나 개발 방향은?

▶사업대상의 다각화, 도심재생 사업의 활성화, 특화된 개발사업 모델을 구축해 대기업과 부딪히지 않는 고유한 사업추진 모델을 기획 중이다. 특히 대형 건설사가 주도해 나가고 있는 단편적이고 일률적인 재개발·재건축 사업의 부작용 등 많은 문제점을 야기하는 현재의 시장상황에 대해서 무겁게 인식하고, 새로운 개발 대안으로 정부에서 적극적으로 추진하는 도시 재생 사업에 대해 많은 관심과 연구를 하고 있다.

장호정 기자