부산시가 최근 동구·중구·서구·영도구·사하구·사상구를 ‘특별정비구역’으로 지정했습니다. 서부산과 원도심 발전과 인구 유입을 위해 재개발 용적률을 10% 상향하는 게 핵심입니다. 쉽게 말해 아파트 한 동에 한 두개 층을 더 올릴 수 있게 한다는 의미. 과연 아파트 용적률이 높아지면 침체한 원도심과 서부산권 6개 자치단체는 활기를 찾을 수 있을까요? 뉴스레터 ‘뭐라노’가 알아봤습니다.

	부산시가 동구·중구·서구·영도구·사하구·사상구를 ‘특별정비구역’으로 지정해 기준 용적률을 10% 추가 확대하려는 움직임을 보이고 있다. 오찬영PD

2019년 오거돈 전 부산시장은 주거지 기준 용적률을 하향합니다. 고층 개발을 억제해 도시경관을 보호하고 난개발을 방지하기 위해서입니다. 아울러 과거 용적률 인센티브를 과도하게 부여해 도심이 과밀화됐다면서 ‘인센티브 총량제’를 도입하기도 했습니다. 모두 개발 밀도를 조절하기 위한 정책입니다.

하지만 박형준 시장의 정책은 정반대입니다. 박 시장은 올해 4·7 보궐선거 공약인 재개발 재건축 활성화를 위해 각종 규제를 완화하려고 합니다. 특별정비구역 지정도 이러한 움직임 중 하나입니다.

[박형준 부산시장] “원도심과 서부산의 재개발 재건축 정비사업 기준용적률을 10% 정도로 추가 확대하겠습니다. 연말 안에 시행되면 도심지 정주 인구 확보 및 지역 간 불균형 해소는 물론 인구 유출 등으로 쇠퇴하고 있는 원도심과 서부산에 새로운 도심 발전의 활력을 불어넣을 것으로 기대합니다.”

	2019년 오거돈 전 부산시장 시절 하향된 기준 용적률 현황. 오찬영PD

박 시장은 지난 6월 재개발 사업에 한해 주거정비구역 용적률을 10% 일괄 상향 조정했습니다. 그리고 최근 10년간 평균 인구감소율이 10%를 초과한 6개 구를 특별정비구역으로 지정해 재개발은 물론 재건축 사업장 용적률도 추가로 10% 상향합니다. 결국 특별정비구역으로 지정된 재개발·재건축 구역은 최근 6개월 사이 용적률이 20%나 상향된 셈 입니다.

뿐만 아니라 부산시 도시계획위원회와 경관위원회도 통합합니다. 각각의 심의 과정을 하나로 합쳐 건축 인허가 절차를 간소화하겠다는 의도입니다.

반면 과도한 규제 완화가 난개발을 부추기는 것은 물론 민간사업자 배만 불릴 수 있다는 비판도 있습니다.

[양미숙 부산참여연대 사무처장] “부산시는 2019년 12월 주거환경개선을 위해서 용적률을 10% 낮춰요. 부산의 스카이라인과 경관에 문제가 생기자, 거기에 대한 응답으로서 용적률이 하향이 되는 거였고. 그때는 전문가들 자문도 받고 그렇게 했거든요. 서로 소통하면서 주거환경 개선을 위해서 용적률을 낮춰줬던 점이 이번이랑 다르다는 거죠.”

[양재혁 동의대 건축학전공 교수] “주택의 수요 공급에 대한 균형, 지역간에 균형에 대한 정책적인 것이 전혀 더해지지 않고, 건건이 그냥 사업 단위로 인허가 하는 식의 개발이 된다면 막 개발이 되지 않을까 생각합니다. 돈 되는 곳에는 개발하고, 돈 되지 않는 곳은 그냥 방치하고 있는 이것이 가장 부산시의 잘못이 아닌가라는 생각을 합니다.”

부산시는 특별정비구역 지정에 따른 용적률 상향에 앞서 전문가 자문을 받거나 용역을 하지 않았다고 합니다. 단지 “인구 유출 등으로 쇠퇴하고 있는 원도심과 서부산에 새로운 도심 발전의 활력을 불어넣을 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

국토교통부 산하 한국부동산원 통계에 따르면 2019년 부산 주택보급률은 104.5%. 적정 주택보급률은 105%입니다. 2020년 부산시에서 실시한 실태조사 결과, 부산의 빈집은 총 5069호로 특별·광역시 중 가장 많습니다. 주택이 부족하지 않다는 의미로 해석됩니다.

	2020년 실시한 빈집 실태조사 결과. 오찬영PD

[양미숙 부산참여연대 사무처장] “주택이 공급이 불안정하거나 부족한 건 아니다. 분배의 문제일 수 있는 거예요. 특정한 계층이 부족하고 특정 지역에 부족할 수 있는 거죠. 다양한 주택 정책을 펴야 함에도 불구하고, 공동주택만으로 이 문제를 해결하려는 게 큰 문제라고 생각을 하거든요.”

[권태정 동아대 도시계획학과 교수] “인구이동과 관련해서 대부분 자기 동네에서 이사를 다니거든요. 일자리가 아니라 아파트 중심으로 해서 주거지를 확충한다고 해서 인구가 온다는 건…. 그냥 서부산권 내에서 (인구가) 움직이는 겁니다. (동부산권인) 해운대 사시던 분들이 거기로 들어가는 건 아니거든요. 개인적으로 서부산권 원도심 발전에 긍정적인 영향을 줄 것이라고는 생각하지 않습니다.”

재개발과 재건축 용적률을 상향해서라도 개발을 촉진해야 할 지역은 분명히 있습니다. 하지만 지금처럼 공공주택 확대정책은 없이 민간에 인센티브를 부여해 ‘공급’을 확대하는 게 능사인지에 대해서는 찬반이 엇갈립니다. 부산시 인구가 매년 감소하는데 재개발 재건축을 활성화한다고 해서 정주인구 증가와 지역 간 불균형이 해소될지도 의문입니다.

[정주철 부산대 도시공학과 교수] “이렇게 인구가 축소되는 측면에서는 인구 증가가 거의 불가능해요. 기업들이나 일자리라든지, 이런 문제를 적극적으로 개선해야지 재개발·재건축 같은 물량적인 사업을 확대하면 인구가 들어올 것이다? 절대 안 들어옵니다. 이번에 혁신도시도 부작용이 그 옆에 있는 도시들의 인구를 빼간 결과로 밖에 나타나지 않았거든요. 그래서 이런 부분은 고민을 좀 더 해야 합니다.”

과연 특별정비구역이 원도심과 서부산권의 쇠퇴를 막을 수 있을지 ‘뭐라노’가 계속 지켜보겠습니다. 오찬영 PD chxxyxxng@kookje.co.kr