임인년인 올해도 부산·경남·경남에서 가장 주목받는 경제 키워드는 바로 ‘부동산’입니다. 지난해에는 정부의 부동산 규제 강화와 금리 인상에도 불구하고 집값이 유례없이 폭등했는데요. 그렇다면 올해는 집을 사야 할까요. 아니면 기다려야 할까요. 동남권 부동산 시장이 어떻게 움직일지 알아봤습니다.

KB부동산 통계에 따르면 지난해 12월 기준 부산 아파트 가격 상승률은 1년 새 17.24% 올랐습니다. 울산과 경남 아파트 시세 역시 가파른 상승세를 보였는데요. 집값 상승은 풍부한 유동성과 저금리에 공급 부족이 원인입니다.

[이영래 부동산서베이 대표] “2020년 5월에 (한국은행이) 기준금리를 인하하면서 기준금리가 0.5% 적용 됐었는데요. 이후부터 (아파트) 가격 상승세가 상당히 높게 나타났습니다. 기준금리를 인하한 이후 부산의 집값이 거의 두 배 정도가 오른 상태고요.”

[강정규 동의대 부동산대학원장] “다주택자들이 갖고 있는 집을 내놓게 하기 위해서 (정부가) 세금을 강화하는 정책을 부동산 가격 안정 정책의 기조로 삼았고 주택 공급이 불필요하다고 인식했던 것들이 결국은 주택 공급을 크게 늘리지 못했습니다.”

화명신도시 아파트 단지 전경 / 전민철 기자 jmc@

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 아파트 가격은 지난 연말부터 진정세로 접어들었습니다. 거래 절벽 현상도 계속되고 있는데요. 지난해 11월 기준 주택거래량은 전년(2020년) 같은 기간보다 부산 78%, 울산 62%, 경남 35% 감소했습니다. 기준금리 인상과 대출 규제에 보유세·양도세 강화 정책이 매매시장 위축을 부른 것으로 보입니다.

경매 시장도 얼어붙었습니다. 경매전문기업 지지옥션이 최근 발표한 ‘2021년 12월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 전국 아파트 낙찰률은 42.7%로 연중 최저를 기록했습니다. 지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율 역시 모두 하락했습니다. 전월 대비 하락 폭이 가장 컸던 지역은 울산(14.2%)에 이어 부산(6.5%)으로 조사됐습니다.

[이주현 지지옥션 선임연구원] “낙찰률이 계속 떨어진다는 것은 아무래도 그만큼 사람들이 많이 경매에 참여하지 않고 유찰된 건수가 많아졌다는 의미로 볼 수가 있습니다. 사람들이 어느 정도 관망세로 돌아서면서 아파트 가격이 좀 더 하락할 것이라고 생각해 아무래도 입찰 가격을 낮게 잡기 때문에 낙찰가격도 하락하는 것으로 볼 수가 있습니다.”

전문가들은 올해 부동산 시장이 ‘약보합세(약간 하락하여 변동의 폭이 극히 작은 상태를 유지한 시세)’를 띨 것으로 내다봤습니다. 한국은행도 지난 14일 기준금리를 1.0%에서 1.25%로 0.25%포인트 인상했습니다.

[이영래 부동산서베이 대표] “전체적으로 보면 집값은 하락한다고 볼 수 있겠죠. (올해는) 하반기로 가면 하락 폭이 더 커질 거다…. 만약에 올해 한 두 차례에서 세 차례 정도 금리를 올린다고 하면 지금보다도 훨씬 더 대출 이자에 대한 부담이 더 늘어나기 때문에…. 지금 대출을 상당히 큰 폭으로 조여놨기 때문에 이러한 부분도 부동산 시장에는 악재라고 할 수가 있고요. 하반기가 되면 1억 원이 넘는 대출을 하게 될 경우에는 또 DSR 40%가 적용되기 때문에 대출 부담이 더 크다…”

[강정규 동의대 부동산대학원장] “지난해와 비교해서 상승률은 매우 둔화되고 거래 절벽 현상은 여전히 지속되겠지만 가격 상승 폭은 둔화된 상태에서 지속될 가능성이 있다. 올해는 전세 가격이 주택임대차법 개정안에 따라서 8, 9월경에 상당히 뛸 가능성이 있는데 그 뛴 전셋값을 감당하지 못한 상당수 무주택자가 실수요자로 돌아설 수 있을 것이다…. 그 외에 우리 지역의 여러 가지 개발 사업에 따른 토지 보상금이 많이 풀리고 풀린 토지 보상금이 부동산 시장으로 유입돼서 수요를 늘리는 것도 하나의 (집값) 상승 요인이라고 볼 수 있습니다.”

낙민역 삼정그린코아 더시티 조감도.국제신문DB

올해 주택 공급은 지난해보다 크게 확대될 예정입니다. 매년 약 2만 가구가 분양된 부산에선 지난해 분양 물량이 7109가구에 그쳤습니다. 올해는 5배가량 늘어난 3만4917가구가 분양을 앞두고 있습니다.

[강정규 동의대 부동산대학원장] “2022년도부터는 공급량을 늘리려고 하는 정부의 의지, 그리고 건설업체의 가격 상승에 따른 분양 시장이 성공할 수 있을 것이라는 기대감들이 결부되면서 올해부터는 부산 울산 경남 모든 지역에서 공급량이 지난해에 비해 좀 늘어날 가능성이 매우 커지고 있습니다.”

[이영래 부동산서베이 대표] “HUG(주택도시보증공사)에서 분양가 심의를 하는 기준이 최근 집값이 오른 부분을 상당히 반영을 못 하고 있는 것이 크다고 할 수가 있는데요. 그렇게 되다 보니까 대부분 작년에 분양해야 될 현장들이 올해로 연기가 됐다고 볼 수가 있습니다. 작년에 (부산의) 분양 물량이 7000여 세대 정도밖에 안 됐기 때문에 결국에는 분양 물량이 줄어들게 되면 2023년과 2024년 입주 물량이 줄어들게 됩니다. 이러한 입주 물량은 또 가격 상승 요인으로 작용을 할 수도 있기 때문에 시장이 변화되는 부분을 지켜볼 필요가 있습니다.”

재개발 재건축 시장도 여전히 화두입니다. 공급이 제한적인 상황에서 새 아파트를 공급할 수 있는 하나의 방법이 되기 때문입니다. 재개발 재건축 시장의 전망에 대해서는 전문가의 의견에 온도 차가 있었습니다.

[강정규 동의대 부동산대학원장] “도심 지역에 새 아파트의 공급처로서 일정 역할을 할 수밖에 없기 때문에 앞으로도 재개발 재건축에 대한 가치는 크게 올라갈 가능성이 있다…. 비교적 주거 선호도가 떨어지는 지역도 재개발 재건축에 대한 붐이 불 수 있는 여지가 좀 남아있다.”

[이영래 부동산서베이 대표] “재개발 재건축 대상이 될 수 있는 아파트에 상당히 투자가 많이 집중됐었고, 또 그만큼 가격도 단기간에 상당히 많이 올랐습니다. 두 배 정도로 올랐기 때문에 이러한 부분들이 올해는 거품이 좀 상당히 많이 빠질 것으로 보이고요. 투자 성격이 훨씬 더 강한 상품이 재개발 재건축 시장이기 때문에 가격 조정에 대한 폭은 더 크게 영향을 미칠 거로 보입니다.”

그렇다면 올해 내 집 마련을 해야할까요? 전문가의 의견도 들어봤습니다.

[이영래 부동산서베이 대표] “내 집 마련을 하는 것을 저는 추천해 드리고 싶지는 않습니다. 기존 재고 아파트 같은 경우에는 가격 조정 폭이 큰 폭으로 나타날 수는 있는데, 전세로 거주하시면서 올해는 분양을 받는 전략으로 움직이시는 게 좋을 것 같습니다. 이제 부산에서 분양 물량이 올해 늘어나는데 무주택 실수요자라고 하면 어쨌든 청약을 통해서 분양을 받기 가장 좋은 조건이 올해가 된다고 볼 수가 있거든요. 그래서 저는 무조건 청약을 하시라고 꼭 말씀을 드리고 싶습니다.”

[강정규 동의대 부동산대학원장] “단순하게 거주 목적으로만 내 집을 활용하고자 하시는 분은 향후 가격 하락이 되는 지역이 좀 더 많이 늘어날 가능성이 있고, 또 앞으로도 주택 공급이 늘어날 수밖에 없는 상황이기 때문에 지금 서둘러서 금리가 인상되고 대출이 안 되는 시기에 적극적으로 내 집 마련에 나서기보다는 조금 더 여유를 가지고 기다리시는 것도 하나의 방법일 수 있다고….”

오는 3월 치러질 대선도 올해 부동산 시장의 주요 변수입니다. 새 정부의 정책 방향에 따라 부동산 시장 환경이 달라질 수 있습니다. 제2의 수도권을 만들겠다는 부울경 메가시티 구축 계획도 주목해야 할 대목입니다. 새해 부동산 시장은 과연 안정을 찾을까요? 무주택자나 신혼부부들이 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 올까요?