- 거래절벽·주택 매매가격 급락
- 尹정부 규제완화 기대 좌절로
- 시장 여론 악화하자 전격 결정

- 금리인상·세계적 경기위축 등
- 거래 동결 근본 원인 악화일로
- “큰 효과 없을듯… 추가대책 필요”

21일 국토교통부가 ‘2022년 제3차 주거정책심의위원회(주정심)’를 열고 부산 14개 구의 조정대상지역 해제를 결정하자 지역 부동산업계는 ‘환영’의 뜻을 나타냈다. 지역 주택 경기 침체가 심상치 않은 상황에서 그나마 ‘조정대상지역’이란 규제가 풀려 한숨을 돌릴 수 있게 됐기 때문이다. 다만 전문가들은 조정대상지역에서 해제되더라도 ‘거래 절벽’ 상황이 쉽게 회복되지는 않을 것으로 내다봤다.

해운대구를 비롯한 부산 14개 구가 1년 10개월만에 조정대상지역에서 해제되면서 주택 경기 하락으로 침체된 지역 부동산 시장이 한숨을 돌리게 됐다. 사진은 부산지역 아파트 전경. 국제신문DB

■“‘해수동’도 풀렸다”

지역 부동산업계는 이날 주정심의 과감한 결정에 놀라움을 나타냈다. 이달 말로 예상됐던 위원회가 비교적 빨리 개최됐고, 세종시를 제외한 지방 광역시·도의 조정대상지역이 전면 해제돼 기대보다 많은 지역의 규제가 풀렸기 때문이다.

특히 부산은 지역 집값 상승을 주도한 ‘해수동’까지 모두 풀려 놀랍다는 반응이 많았다. 지난달 31일 부산시가 정부에 조정대상지역으로 묶인 14개 구의 전면 해제를 건의하긴 했지만, 집값 상승 여력이 여전한 해수동을 제외하고 서부산권과 원도심 일부 지역이 풀리지 않겠느냐는 관측이 지배적이었다.

주정심의 이 같은 결정은 그만큼 지방 주택 경기 하락세가 심상치 않기 때문이란 시각이 많다. 기준금리 인상 여파로 지방의 부동산 시장은 ‘거래 절벽’을 넘어 ‘거래 빙하기’에 돌입했다는 얘기가 나올 정도로 침체돼 있다. 지난달 전국 주택종합 매매가격지수는 0.29% 하락해 지난 7월(-0.08%)과 비교해 한 달 만에 0.20%포인트 이상 가격이 내렸다. 특히 그동안 가격 방어에서 선방했던 부산도 지난달 주택종합 매매가격지수가 0.29% 하락하며 전국의 하락 폭과 같아졌고, 대구(-0.62%) 울산(-0.45%) 세종(-1.03%) 등 지방 주요 도시의 주택 가격 하락 폭도 확대됐다.

이런 상황에서 윤석열 정부의 과감한 부동산 규제 완화를 기대했던 이들의 분노가 커졌고, 기준금리 인상 기조가 여전하기에 조정대상지역을 풀더라도 예전처럼 집값 급등 등의 부작용이 적을 것이란 판단이 작용한 것으로 보인다. 동의대 강정규 부동산대학원장은 “매수자가 실종된 비정상적인 주택 시장을 최소한 정상적으로 돌리기 위한 가장 빠른 방법이 조정대상지역 해제”라며 “정부가 규제 완화에 따른 부작용이 적을 것으로 판단하고 예상보다 과감히 풀어준 것 같다”고 분석했다.

■‘거래 절벽’ 사라질까

하지만 부산이 조정대상지역에서 풀렸다고 곧바로 주택 시장이 살아나기는 어려울 것으로 보인다. 현재 주택 시장은 급격한 기준금리 인상에 따른 대출 부담과 전 세계 경기 위축으로 매수자가 실종되며 거래가 사라졌다. 집을 사려는 사람이 있어야 거래가 이뤄지고 주택 경기도 되살아나게 되는데, 조정대상지역이란 규제 완화만으로는 이런 효과를 기대하기 어렵다. 실제 지난 6월 수성구를 제외한 전 지역이 투기과열 및 조정대상지역에서 풀린 대구는 이후에도 주택 가격이 계속 하락세다. 솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 “지난해 말까지는 규제 때문에 부동산 시장이 침체됐지만 지금은 금리 인상과 경기 침체로 집을 사려는 사람이 사라진 것이어서 이번 규제 완화가 ‘큰 선물’은 아닌 것 같다”며 “단편적인 규제 완화가 아닌 부동산 시장 활성화를 위한 추가 대책이 필요하다”고 지적했다.

다만 정부가 조정대상지역을 예상보다 과감히 해제하며 시장에 부동산 규제 완화의 시그널을 보낸 만큼 심리적으로 위축됐던 매수자들이 다시 움직일 가능성은 제기된다. 특히 가계대출 규제가 일부 풀리고 전매 제한도 완화되기에 청약시장을 중심으로 실수요자들의 주택 매수가 이뤄질 수 있다. 부동산서베이 이영래 대표는 “지금 상황에선 주택 거래량이 획기적으로 늘어나기보다는 분양시장으로 실수요자가 몰리거나 미분양이 일부 해소될 가능성이 예상된다”고 말했다.


◇조정대상지역 지정에 따른 주요 규제

- LTV(주택담보인정비율) 9억 이하 50%, 9억 초과 30% 제한

- DTI(총부채상환비율) 50% 제한

- 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)

- 2주택 이상자 취득세 중과

- 주택 분양권 전매제한(소유권 이전등기일까지, 최대 3년)

- 청약 재당첨 제한(7년)

- 청약 1순위 자격요건 강화(해당지역 거주자 우선 공급) (자료=국토교통부)