- 평가등급 3단계서 4단계로 확대
- 부실우려 분류시 경·공매 등 매각
- 소규모 아파트 단지 정리될 듯

금융당국이 13일 발표한 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준 개선방안’에 따라 전체 230조 원 규모인 PF사업장의 5~10%가 재구조화와 매각 등 구조조정 대상이 될 것으로 예상된다. 특히 분양 사업성이 떨어지는 지방 사업장이 구조조정 직격탄을 맞을 것이라는 전망이 나온다.
■만기 4회 연장 경·공매 3회 유찰 퇴출

금융당국에 따르면 PF 사업성 평가기준 개선으로 사업장 등급은 현행 3단계(양호·보통·악화우려)에 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 확대된다. 신설된 ‘유의’ 등급은 지속적·중대한 애로요인으로 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 경우, ‘부실우려’ 등급은 추가적인 사업진행이 곤란한 경우다.

현재 ‘악화우려’ 사업장은 금융사가 대출액의 30%가량을 충당금으로 쌓아야 하는데, 앞으로 ‘부실우려’ 사업장은 충당금을 회수의문 수준인 75% 수준으로 쌓아야 한다. 특히 기존 평가기준은 본 PF 중심으로 브리지론 사업장에 대해서는 평가지표가 없었다. 새 기준은 평가기준을 사업장 성격에 따라 브리지론과 본PF로 구별하고, PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 평가등급별 기준을 구체화했다. 브리지론의 경우 ▷토지매입 ▷인허가 ▷본PF 미전환 등을, 본 PF에서는 ▷공사진행 ▷분양 ▷시공사 등을 따져본다.

브리지론과 본 PF 공통적으로 이들 사업장이 ▷만기를 4회 이상 연장했거나 ▷연체이자를 납부하지 않고 만기 연장했거나 ▷경·공매에서 3회 이상 유찰되면 ‘부실우려’ 기준에 해당한다. 금융당국은 전체 사업장 중 90~95%가 정상 사업장이 될 것이라고 판단한다. 나머지 중 약 2~3%가 경·공매가 필요한 ‘부실우려’로, 3~7%가 재구조화·자율매각이 필요한 ‘유의’로 분류될 것으로 예상한다. 지난해 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모가 약 230조 원임을 고려하면 최대 7조 원 규모가 경·공매로 나오고, 재구조화까지 포함한 구조조정 물량 규모는 23조 원에 이를 수 있다.

이 물량은 경·공매에서 1차적으로 소화하고, 팔리지 않는 매물에 대해서는 자체 업권별 펀드, 은행·보험업권의 신디케이트론(최대 5조 원) 등을 통해 소화될 것으로 보인다. 마지막 방어선은 공적 자금이 투입되는 캠코 펀드(1조1000억 원)에서 받치는 구조가 예상된다.

■지방 사업장 위태

전문가들은 이번 대책의 구체적 가이드라인이 시장 불안 해소에 도움을 줄 것으로 평가했다. 하지만 단기적으로 시장에 미칠 영향은 불가피하고, 부실로 평가되는 대부분의 사업장이 지방에 집중될 것으로 내다봤다. 박정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “토지 가격을 낮춰서 경·공매를 추진한다고 해도 누가 사줄 것인지의 문제가 남아있다”며 “사업성이 없는 곳은 상대적으로 수요가 적은 지방 사업장일 가능성이 크다”고 말했다. 주택건설협회 관계자도 “사업성이 있다고 판단되는 사업장은 대부분 대기업 소유 아니겠느냐”며 “작은 건설사는 사업 하나 엎어지면 그동안 투입한 비용이 모두 매몰, 버틸 수 없게 돼 중소 사업자는 걱정되는 상황”이라고 했다.

건설업계도 분양이 양호한 수도권 아파트는 큰 타격이 없을 것으로 예상했다. 반면 분양성이 떨어지는 지방 소규모 아파트 단지나 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등 비아파트에서 정리되는 부실 사업장이 많을 것으로 전망했다.