황순주 KDI 연구위원이 20일 정부세종청사에서 ‘라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요’ 보고서의 주요 내용을 설명하고 있다. KDI 제공

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 주체의 자기자본 비율이 3% 수준에 불과해 소위 ‘한탕’을 노리는 영세 시행사가 난립한다는 지적이 나왔다.

반면 선진국은 해당 비율이 30~40%에 달하는 것으로 파악됐다.

한국개발연구원(KDI)은 20일 ‘부동산 PF 근본적 구조개선 필요’라는 제목의 보고서를 통해 이같이 밝힌 뒤 “우리나라 PF 사업의 자기자본 비율을 선진국 수준으로 높여야 한다”고 제언했다.

KDI가 2021년부터 2023년까지 국내에서 추진된 총 100조 원 규모의 PF 사업장 약 300개의 재무 구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억 원이었지만 시행사는 자기자본을 118억 원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억 원은 빌린 돈으로 충당했다.

총사업비의 3%에 불과한 자본만 투입하고 나머지 97%는 빚을 내서 PF 사업을 추진하는 셈이다.

반면 미국 부동산 PF 사업의 자기자본 비율은 33%였다. 일본(30%) 네덜란드(35%) 호주(40%) 등 주요 선진국도 30~40%에 달했다.

KDI는 “대부분 선진국은 자기자본을 통해 토지를 미리 확보한 후 공사비만 PF 대출을 통해 조달하는 경우가 일반적”이라며 “하지만 우리나라에서는 시행사의 자기자본이 극히 적기 때문에 토지비 대부분과 공사비 및 기타비용 전체를 PF 대출을 통해 조달한다”고 지적했다.

또 “우리나라 부동산 PF 사업의 ‘저자본·고보증’ 구조는 시행사의 영세화를 초래하고 투입 자본 대비 높은 수익성으로 ‘묻지마 투자’를 일으킨다”고 우려했다.

이에 KDI는 자기자본 비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증을 폐지할 필요가 있다고 제언했다. 아울러 자본확충 규제도 필요하다고 강조했다.

규제에는 ▷시행사가 PF 대출을 받을 때 명시적으로 일정 수준의 최소 자기자본 비율을 충족하도록 하는 ‘직접 규제’ ▷금융사가 PF 대출을 공급할 때 자기자본 비율이 낮을수록 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 ‘간접 규제’가 있다.

보고서를 작성한 황순주 KDI 연구위원은 “직접 규제보다 사업장별 특성을 반영할 수 있는 간접 규제를 지향해야 한다”고 강조했다.

간접 부동산 투자회사인 리츠(REITs)를 활용할 필요도 있는 것으로 분석됐다.

리츠는 이미 자기자본 비율 규제를 받고 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 의무가 있어 개발이익을 국민이 나눠 가진다는 이점이 있기 때문이다.

황 연구위원은 “이런 방향으로 가는 과도기에서는 시행사가 스스로 자본을 확충하거나 지분투자자를 유치하도록 하는 지원 정책을 도입해야 한다”고 말했다.