- 문현3 2466세대 등 대단지 다수
- 고분양가에 ‘똘똘 한 채’ 등 여파
- 지역·입지별 양극화 심화 전망

내년 부산 분양시장은 공급 물량이 일정 수준 회복되지만 미분양 부담이 누적되면서 지역·입지별 양극화가 한층 뚜렷해질 것으로 예상된다. 전국적으로는 민간 분양이 소폭 늘어나고 공공분양이 이를 보완하는 구조를 보이며 수도권 쏠림 현상도 계속될 전망이다.

올해 분양한 부산지역 한 아파트 견본주택 모습. 국제신문DB

■올해보다는 소폭 증가 전망

30일 부동산 전문 사이트 부동산R114의 내년 분양정보를 보면 부산에서 분양이 예정된 민간 아파트는 25곳으로, 총 세대 수는 1만6287세대다. 공공분양까지 합하면 26곳, 1만7373세대로 늘어난다. 이 중 조합원 물량과 임대주택을 제외하면 실제 일반분양 물량은 다소 줄어든다.

지역별로 보면 강서구가 5곳으로 가장 많은 분양 단지가 예정돼 있고 부산진구가 4곳으로 뒤를 잇는다. 해운대구와 연제구, 남구에서도 3곳씩 계획돼 있다. 상대적으로 택지 개발과 정비사업이 병행되는 지역에 물량이 집중되는 모습이다. 특히 강서구는 에코델타시티를 중심으로 공공분양과 민간분양이 함께 예정돼 있어 공급 규모가 눈에 띈다.

1000세대 이상 대단지도 다수 포함돼 있다. 문현3구역 재개발은 2466세대로 내년 부산 분양 단지 가운데 최대 규모다. 이 밖에 부산진구 범천동 힐스테이트아이코닉(1321세대), 사상구 엄궁1구역 재개발(1670세대), 부산 에코델타시티 12블록(공공 1086세대) 등도 분양을 앞두고 있다. 이들 대단지는 분양 물량의 상당 부분을 차지하는 만큼 청약 성적에 따라 부산 분양시장 분위기를 볼 수 있는 가늠자가 될 전망이다.

연간 분양 물량 추이를 보면 부산은 변동성이 큰 편이다. KB부동산 데이터허브에 따르면 부산의 분양 물량은 2017~2020년에는 2만 세대를 훌쩍 넘기며 공급이 넘쳐났지만 2021년과 2022년에는 각각 1만1395세대, 1만2358세대까지 줄었다. 이후 2023년에 다시 2만 세대 수준으로 늘었지만 2024, 2025년에 1만3000~1만6000세대 수준으로 조정됐다. 내년 예정 물량은 최근 몇 년 평균과 비교해 다소 늘어난 수준이지만 과거 고점에는 미치지 못한다. 또 분양시장 분위기에 따라 계획된 분양일정이 달라질 수 있다.

문제는 공급보다 수요 여건이다. 현재 부산 분양시장의 가장 큰 부담 요인은 미분양이다. 국토교통부 주택통계에 따르면 지난 10월 말 기준 부산의 미분양 주택은 8040호로 , 이는 2010년 1월 이후 15년 10개월 만의 최대치다. 불과 한 달 전인 9월(7316호)과 비교해도 724호, 9.9%가 증가했다. 최근 건설 원자재 가격과 인건비 인상으로 분양가가 크게 높아지면서 실수요자 부담도 커졌다. 특히 부산 안에서도 교통이나 생활 인프라가 상대적으로 부족한 지역의 분양 단지를 중심으로 미분양이 늘어난 것으로 분석된다. 여기에 주거 수요가 선호 지역과 대단지, 신축으로 집중되는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 지방 분양시장의 양극화를 심화시킨다는 지적도 제기된다.

■전국, 수도권쏠림 지속될 듯

전국적으로도 내년 민간 아파트 분양시장은 공급 지역의 편중이 이어질 전망이다. 부동산R114가 시공능력평가 100위권 건설사 53곳을 대상으로 조사한 결과 현재까지 구체적인 분양 계획이 수립된 내년 전국 민간 아파트 물량은 18만7525세대로 집계됐다. 이는 최근 3년 평균보다는 조금 적지만 올해 분양 실적보다는 6000세대 이상 늘어난 수치다.

아직 분양 계획을 확정하지 않은 대형 건설사 물량을 감안하면 전체 민간 분양 규모는 더 늘어날 가능성도 있다. 여기에 공공분양 물량이 더해지면서 내년 전체 아파트 공급은 20만 세대를 웃돌 것으로 예상된다. 다만 공급 증가에도 지역별 편차는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 분양시장의 수도권 쏠림은 내년에도 지속될 전망이다. 지역별 분양 물량 비중을 보면 수도권이 전체의 58%를 차지해 절반을 넘었다. 2021년 40%, 2022년 43%에서 2023년 56%로 크게 상승한 뒤 2024년 57%, 2025년 56%로 높은 수준을 이어가고 있다. 반면 비수도권은 42%에 그쳤다. 부산은 비수도권 주요 분양 지역 중 하나지만 정비사업과 공공택지 등 사업성이 확보된 곳에 공급이 집중되는 모습이다.

부동산R114 관계자는 “분양시장은 공사비 상승, 인구 구조 변화, 주거 선호 변화 등에 따라 상대적으로 사업성이 확보된 지역을 중심으로 공급이 재편되는 흐름을 보인다”며 “비수도권 분양시장 회복 여부는 향후 경제 여건과 지역별 개발 여건에 따라 달라질 것”이라고 말했다.

◇ 2026년 부산 주요 분양 예정 단지   (부동산R114 참고) 단지명 소재지 세대 수 예정 시기 부산명지2지구 예미지(B11) 강서구 명지동 987 내년  부산에코델타시티(12BL)공공분양 강서구 강동동 1086 7월 부산에코델타시티(2BL) 501 5월 부산에코델타시티금강펜테리움(6BL) 358 10월  에코델타시티대광로제비앙모아엘가(5BL) 998  3월  부전역소규모재개발 부산진구 부전동 360 내년 시민공원비스타동원2차 부산진구 부암동 322 범천동자이르네 부산진구 범천동 518 힐스테이트아이코닉(범천1-1) 1321  6월  해운대비스타동원2차 해운대구 중동 618 내년 e편한세상센텀하이베뉴 해운대구 재송동 924 1월 분양 2027.5월 입주 반여4구역(e편한세상센텀리버루체) 해운대구 반여동 536 5월  부산삼보아파트재건축 연제구 연산동 335 7월  연천시장정비사업 248 내년 부산한양프라자 연제구 거제동 390 문현3구역재개발 남구 문현동 2466 대연두산위브더제니스 남구 대연동 258 대연역가로주택정비사업 204 8월 부산온천2차가로주택사업(더플래티넘) 동래구 온천동  166 9월 래미안마크더스위트 동래구 명륜동 504 12월  금곡2-1재개발 북구 금곡동 313 내년 구포7구역지역주택조합 북구 구포동  839 부산MBC민락사옥개발/부산 MBC부지 금강펜테리움(가칭) 수영구 민락동 366 3월 대신해모로센트럴2차 서구 서대신동3가 542 내년  한화포레나부산당리 사하구 당리동 543 1월 분양  2028.7월 입주 엄궁1구역재개발 사상구 엄궁동 1670  내년 분양  2029.2월 입주