부산의 아파트단지.

공인중개사의 도움 없이 당사자가 직접 주택 직거래를 하면서 편법 증여 등의 부당 행위를 한 사례가 전국에서 무더기로 적발됐다

29일 국토교통부는 2025년 3월부터 올해 3월까지 신고된 전국의 주택(아파트·다세대·연립·단독·다가구) 직거래를 대상으로 한 기획조사 결과를 발표했다. 이때 국토부는 먼저 인공지능(AI)을 활용해 이상 거래 741건을 선별했다. 이어 정밀 조사를 거쳐 위법 의심 거래 351건을 확인했다. 이 거래에 연관된 위법 의심 행위는 424건이었다.

지역별 위법 의심 거래 적발 건수는 서울이 224건으로 가장 많았다. 부산은 5건이었다. 위법 의심 행위 유형으로는 편법 증여 및 특수관계인 차입금 과다가 275건으로 가장 많았다. 다음으로는 가격·계약일 거짓 신고 122건, 대출자금 용도 외 유용 16건, 공인중개사법 위반 4건, 명의신탁 의심 6건, 전세사기 의심 1건 등이었다.

법 위반 사례는 다양했다. 한 법인은 대표의 어머니로부터 상가주택을 55억7000억 원에 직거래로 매수했다. 이 과정에서 매수자는 연관 관계가 있는 법인에서 7억 원, 동생이 대표인 법인에서 4억2500만 원을 빌렸다. 국토부는 이를 특수관계인 차입금 과다로 판단했다. 또 주택 4채를 가진 한 개인은 이 가운데 3채를 동생에게 직거래로 매도했다가 7개월 후에 다시 사들였다. 그러나 매매대금이 실제 지급되지 않았으며 매도와 재매수 기간에 보유하고 있던 별개의 아파트를 제3자에게 매도한 점 등을 미뤄볼 때 1가구 1주택 자격으로 양도소득세 비과세를 노린 명의신탁으로 의심됐다.

국토부는 국세청, 지자체, 금융위원회, 행정안전부, 경찰 등 각 사안을 관리하는 기관에 이 사실을 통보했다. 현행 규정에는 편법 증여·특수관계인 차입금 과다로 판명되면 미납 세금을 추징하게 되어 있다. 또 가격과 계약일을 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 수준에서 과태료를 부과한다. 명의신탁 의심 때는 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금 처분이 내려진다. 전세사기 의심 행위에 대한 처벌 수위는 20년 이하 징역 또는 5000만 원 이하 벌금 부과로 되어 있다.

한편 국토부는 올해 1분기에 서울·경기에서 신고가 끝난 아파트 거래에 대한 조사에서 위법 의심 거래 327건(의심 행위 361건)을 확인했다. 김영국 국토부 주택토지실장은 “불법 거래에 엄정하게 대응, 건전한 부동산 거래 질서를 확립해 나가겠다”고 말했다.