주택 마련을 위한 개인들의 재무 설계안에는 서민과 중산층을 위한 주거안정정책의 활용이 가능한지의 여부와 대출이 필요한 경우 효과적인 대출상환전략도 포함되어 있는 것이 좋다.

신규주택 청약을 위한 주택청약상품 점검에 앞서 주택청약제도와 그 변천 과정을 살펴보기로 하자.

주택청약제도란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시 분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도를 말한다. 1970년대 이후 급속하게 이루어진 도시화와 이로 인한 주택 부족과 건설 재원조달 문제가 심각해지자, 정부에서는 주택의 신속한 공급 확대와 한정된 주택자원의 합리적 배분을 위하여 주택청약제도를 도입하였다.

이를 통해 신규주택을 분양받고자 하는 수요자에게 입주자 저축을 가입하게 함으로써 부족한 주택 투자재원을 충당하고 입주자저축 가입 시기 등을 기준으로 분양신청자를 선별하여 주택을 공급함으로써 신규주택 배분에 따른 분란의 소지를 사전에 차단한 것이다.

주택청약제도는 주택공급제도의 변화 과정 속에서 이해할 필요가 있다.

1970년대 들어 도시인구 폭증으로 도시주택 부족이 심각한 사회문제로 대두되자 정부는 1977년 ‘국민주택 우선 공급에 관한 규칙’을 제정하여 ‘국민주택청약부금’ 가입자에게 주택분양 우선권을 분양하는 등 공공주택의 공급우선순위를 설정하기 시작하였다.

1978년에는 ‘주택공급에 관한 규칙’을 제정하여 국민주택청약부금, 주택청약예금, 재형저축 등 세 가지 유형의 청약저축제도를 도입하여 민영주택의 공급에까지 확대 시행하였다. 1980년대 들어서는 주택공급에 대한 정부 개입이 더욱 강화되는 모습을 보였는데 1981년 ‘국민주택청약부금’이 ‘선매청약저축’으로 변경되었고 1983년 선매청약저축 가입자의 민영주택 분양을 배제시켜 공공주택과 민영주택의 분양자격을 완전히 분리시켰다. 1984년 ‘선매청약저축’을 다시 ‘청약저축’으로 변경하여 청약제도가 갖는 저축수단의 의미를 부각시켰다. 1989년 ‘청약부금’ 제도를 도입하여 무주택 저소득계층이 민영주택자금을 융자받을 수 있도록 하였다. 이후 2015년 청약통장 일원화로 이후 신규가입은 ‘주택청약 종합저축’만 가능하게 되었다.

주택담보대출은 주택을 담보로 대출을 받는 것으로 신용대출에 비하여 대손 비율이 적어 대출이 상대적으로 용이하다는 특징이 있다. 대출금은 담보 대상인 주택가격에 대한 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 신DTI 등을 기준으로 산정되며, 부동산 정책에 따라 대출비율이 탄력적으로 조정될 수 있다.

주택담보인정비율(LTV: Loan To Value Ratio)은 금융회사가 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치, 즉 주택가격 대비 대출이 가능한 최대 비율을 말한다.

LTV가 40%라는 것을 시가 5억 원인 아파트의 경우 최대 2억 원까지만 대출해 준다는 뜻이다. 이때 차주의 부도 시 은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제된다. 보통은 부동산 시장 경기를 완화 또는 억제하고자 할 때 조정의 우선대상이 된다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등에 따라 주택담보 인정비율이 차등 적용되는데 올 1월 현재 투기지역 및 투기과열지구 주택의 LTV비율은 40%이고, 이미 주택담보대출을 보유한 경우에는 이 지역 내 추가 대출 LTV비율이 30%가 적용된다.

총부채상환비율(DTI: Debt To Income)은 LTV와 더불어 대출한도 결정의 기준이 되는 것으로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타부채의 연간 이자상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 급여생활자의 총 급여소득(자영업자의 경우 사업소득)을 감안해서 대출한도를 정하는 제도로 대출자의 상환능력을 엄격히 따지는 제도이다. DTI기준이 엄격하게 적용되면 담보가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출을 받을 수 없어, DTI를 적용한다는 것은 금융회사의 무분별한 대출 관행과 채무자의 부실부채를 방지할 수 있다는 장점이 된다. 투기지역과 투기과열지구의 DTI비율은 상기 LTV의 경우와 같다.

신DTI는 2018년 도입된 제도로 대출자가 보유한 부채를 이전보다 포괄적으로 반영해 계산한다. 신규 주택담보대출 원리금에 기존대출의 이자만 반영하던 DTI와는 달리 모든 주택담보대출의 이자에 원금을 더한 금액까지 비율 산정에 반영하는 제도이다.

이에 반해 총부채원리금 상환비율(DSR: Debt Service Ratio)은 금융회사가 신규대출이나 기존대출의 만기연장 심사 때 고객의 대출원금과 이자, 상환스케줄 등 모든 대출에 대한 원리금상환액을 통합적으로 산출해 소득과 비교한 후 대출하는 것이다.

DTI(총부채상환비율)는 신규 주택담보대출에 대해서는 원리금 상환액을 계산하지만 신용대출 등 기타대출에 대해서는 이자 부담만을 더해 산출하여 기존 기타대출 원금상환에 대한 부담이 전혀 반영되지 않는 반면, DSR은 주택담보대출 외에 채무자의 다른 대출(신용대출, 자동차할부금, 카드론 포함)의 원금과 이자를 모두 합해서 연간소득 대비 상환부담금의 비율을 산출하므로 대출가능금액이 줄어들게 되는 효과가 있다.

일반적으로 합리적인 대출상환의 방법을 선택하는 것이 중요하다.

만기일까지 이자만 납부하고 만기일에 원급을 납부하는 방법인 ‘만기 일시상환’은 대부분의 대출자들이 선호하는 방법이다. 만기일까지 대출상환 압력이 없는 방식이자만 총 대출기간 동안의 이자부담금액이 가장 크며 경기하락에 따른 부동산 경기 침체 시 금융위험에 빠질 가능이 있어 하우스 푸어(house poor)의 원인이 되기도 한다.

대출금의 총액을 대출기간으로 나누어서 원금을 매월 동일한 금액으로 갚아나가는 방식인 ‘원금균등상환’은 매달 원금을 상환해 나가기 때문에 원금총액의 감소로 이자금액도 서서히 줄어든다. 대출직후부터 원금을 상환하므로 매월 현금 흐름상 대출상환에 따른 원금과 이자비용 부담이 가중될 수 있는 방식이다. 대출상환방식 중 총 이자부담이 가장 낮은 상환방식이다.

마지막으로 ‘원리금균등상환’ 방식은 원금과 이자를 같이 갚아나가는 방식으로 원금균등상환과 비슷하나 원금균등이 매월 상환금액이 달라지는 반면, 원리금균등상환은 매월 상환금액이 동일하며 지출의 관리가 가장 용이한 방식이다. 보통은 3년의 거치기간을 두고 있고, 그 기간 동안 중도상환 시 중도상환수수료 발생하고 3년 이후 분할상환 시 중도상환 수수료 면제 등의 조건이 적용되기도 한다.

가계부채 문제가 국가 경제운용에 심각한 저해요인으로 주목되고 있어 대출자의 상환능력 심사를 강화하고 있고 대출상환방식도 처음부터 분할상환하고 비거치식 대출로 전환되고 있는 추세에 있다.

대출금리는 크게 조달금리와 가산금리의 합으로 구성되는데 CD금리와 코픽스(COFIX: Cost of funds index)금리로 구분된다. CD연동 대출금리는 CD금리에 은행의 가산금리가 합쳐져 결정되는 대출금리이다. 코픽스 금리는 은행연합회가 시중은행의 자금조달 비용을 반영해 산출해 매월 15일 발표하는 금리인데, 시중은행들은 이러한 코픽스 금리에 가산금리를 더한 금리를 주택담보대출 때 적용하는 것이다.

주택을 구입하며 대출을 받을 때 고정금리로 받을지 변동금리로 받을지의 결정은 매우 민감하고 중요한 부분이다. 당장 금리만 보고 비교 시 고정금리보다 변동금리가 더 낮다. 고정금리는 금융회사가 금리변동 위험을 떠안는 것이므로 위험관리비용이 추가되어 더 비쌀 수밖에 없기 때문이다. 통상 향후 금리상승이 예상되면 고정금리를, 금리하락이 예상되면 변동금리를 적용함이 유리하다. 또한 장기상환을 고려하면 고정금리로, 단기상환을 고려하면 변동금리를 선택하는 경우가 일반적인 경우이다.

금융회사는 고객들이 약정한 최소 대출기간 이전에 대출금을 상환하게 되면 중도상환수수료를 부담시키고 있다. 대출 받은 이후에는 이러한 조건을 변경할 수 없으므로 대출신청 전에 반드시 확인해 보아야 한다. 단기적으로 자금이 부족해서 대출을 이용해야 하는 경우라면 주택담보대출보다는 마이너스 통장, 신용대출이나 예·적금을 담보로 한 대출을 활용하는 것이 재무적으로 더 유리할 수 있으므로 선택 시 개개인의 대출 당시 상황에 따른 유연한 대처를 요한다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장