요즘처럼 금리가 낮으면 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 수익형 부동산으로 몰리곤 한다. 임대시장의 전망이나 상가의 위치·규모를 꼼꼼히 따져보는 것이 우선이지만 부가가치세에 대한 기본 지식도 알아둘 필요가 있다. 특히 상가를 구입하는 경우 '일반 과세'와 '간이 과세'로 나뉘는 사업자 등록 가운데 자신에게 유리한 유형을 잘 골라야 한다.
'일반 과세자'는 예상 임대 수입금이 연간 4800만 원을 넘는 경우 선택하면 좋다. 분양 또는 매입할 때 낸 부가가치세액을 전액 환급 받을 수 있기 때문이다. 보통 상가 분양가액은 ▷건물분 가액 ▷건물분 부가가치세 ▷토지가액으로 구성된다. 일반 과세자로 등록하면 '건물분 부가가치세'를 보름 만에 돌려받을 수 있다. 따라서 부가가치세액 환급분 만큼 초기 자본을 줄일 수 있게 된다.
일반 과세의 단점도 있다. 우선 부가가치세 신고 때 임대 수입의 10%를 세금으로 납부하고 세금계산서를 반드시 교부해야 한다. 또 임차인이 부가가치세를 부담하는 형태이기 때문에 '간이 과세'보다 월세가 10% 만큼 비싸진다. 임차인 구하기가 곤란해 질 수 있다는 뜻이다. 상가를 계약금-중도금-잔금 납부조건으로 분양을 받는다면, 임대사업을 하기 전에 사업자 등록부터 해야 부가가치세를 정상적으로 환급받을 수 있다. 만약 하루라도 사업자 등록이 늦으면 부가가치세 환급을 못 받는 것은 물론 가산세도 내야 하는 만큼 주의가 필요하다.
'간이 과세자'는 원칙적으로 부가가치세 환급이 없다. 따라서 분양 또는 매입으로 부담한 부가가치세 환급을 포기해야 한다. 대신 부가가치세를 신고할 때는 임대수입의 3% 정도만 세금으로 내면 돼 일반 과세(10%) 보다 유리하다. 특히 6개월간 임대수입이 1200만 원 미만이면 부가가치세가 면제된다. 월 임대료에 대해 세금계산서를 교부할 필요도 없다. 일반 과세보다 부가가치세 만큼 저렴하게 임대를 할 수 있는 장점도 있다.
만약 임대사업 이외의 다른 곳에 일반 과세자로 등록돼 있거나 간이과세 배제요건에 해당된다면 간이 과세자 등록을 못한다는 점도 알아두자.
이상근 세무사
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