비사업용 토지인 투자 목적의 일반 나대지를 매매할 경우 장기보유특별공제 배제와 60%의 고세율(올해까지 한시적 유예)을 적용받는다. 따라서 절세를 위해서는 '사업용'으로 인정받는 것이 중요하다.

사업용 토지가 되려면 ▷양도일로부터 소급해서 최근 5년 중 3년 이상 ▷양도일로부터 소급해서 최근 3년 중 2년 이상 ▷보유기간 가운데 80% 이상을 사업용으로 사용해야 한다. 세 가지 가운데 하나만 충족하면 된다.

주차장을 운영하는 것도 하나의 방법이다.

주차장을 사업용으로 인정받기 위해서는 우선 토지 소유자가 직접 사업자 등록을 내야 한다. 토지 소유자와 주차장 사업자가 다르면 안 된다.

또한 주차장의 수입금액이 '토지가액(연말 개별공시지가)'의 3% 이상이어야 한다. 매매일 현재의 개별공시지가가 토지가액이 된다.

수입금액은 매년 계산한다. 최소 2년 이상 주차장 영업을 해야 사업용으로 인정받을 수 있다는 점도 알아두자.

구체적인 사례를 살펴보자.

A 씨는 2001년 일반 나대지를 취득해 2007년부터 주차장 운영을 하고 있다. 수입금액과 토지가액은 표와 같다.

구분 2007년 2008년 2009년 2010년  수입금액 500만 원  1500만 원  1500만 원  2000만 원  토지가액 3억 원 4억 원 6억 원 6억 원

사업용 토지 여부를 판단해보자. 우선 수입금액 비율을 보면 2007년 1.6%, 2008년 3.75%, 2009년 2.5%, 2010년 3.3%이다.

따라서 2008년과 2010년만 사업용 토지로 인정된다.

만약 A 씨가 2009년 토지를 매매했다면 비사업이다. 양도일인 2009년 이전에는 2008년만 사업용으로 인정돼 '최소 2년 이상' 기준을 충족하지 못하기 때문이다

반면 올해 12월 토지를 판다면 2년 이상(2008년과 2010년)을 충족해 사업용 토지로 인정 받을 수 있다.

이상근 세무사