주택을 용도 변경했다가 매매할 때 비과세 혜택을 받으려면 몇 가지 주의해야 할 점이 있다. '주택이었으니까 괜찮겠지'라고 안심했다가는 무거운 세금을 피할 수 없다. 세법에서는 ▷1가구가 양도일 현재 국내에 1주택(미등기·고가 주택 제외)을 3년 이상 보유(서울은 3년 이상 보유와 2년 이상 거주)하고 ▷건물 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 부수 토지를 양도하는 것에 대하여 비과세한다고 규정하고 있다.

매매하는 건물의 '주택' 여부와 '3년 이상 보유'에 대한 판단은 양도일 현재를 기준으로 한다. 또 '3년 이상 보유'는 실제 주택으로 사용한 기간이 3년 이상인 경우로 한정하고 있다. 예를 살펴 보자. A 씨는 5년 이상 거주하던 주택을 음식점으로 용도 변경해 장사를 했다. 그는 손님이 없어 적자가 쌓이자 1년 만에 폐업을 하고 건물을 팔았다. A 씨는 1주택에서 5년 이상 거주했기 때문에 비과세라고 여기고 양도소득세 신고를 하지 않았다. 하지만 앞서 설명한 대로 비과세 판정은 양도일(음식점 운영)을 기준으로 한다. 결과적으로 A 씨는 '주택'이 아닌 '음식점'을 팔았기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없다.

A 씨가 비과세 받으려면 용도를 주택으로 재변경(실제 주택으로 사용)하고 건축물 대장도 정리해 둬야 한다. 만약 공부상 정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 주택으로 사용했음을 보여주는 증빙서류를 갖춰야 한다. 서류는 매매 목적물이 '주택'으로 표시된 매매계약서와 가정용 전기요금 납부 영수증·주택 사진 등이다.

다른 사례를 보자. 의류사업을 하는 B 씨는 주택 한 채를 취득한 지 2년째 되는 날 물류창고로 용도 변경했다. 1년 뒤 의류사업을 폐업하고 다시 주택으로 용도 변경해서 팔았다. B 씨는 건물을 '3년간 보유'했고 '매매시점에서 주택'이었기 때문에 1가구 1주택 비과세가 적용될 것으로 생각했다. 하지만 B 씨는 세금을 내야 한다. 왜냐하면 건물 보유기간은 3년이지만 주택 사용기간이 2년밖에 되지 않기 때문이다.

결과적으로 B 씨는 주택으로 용도 변경을 한 뒤 1년 더 보유하다가 매매해야 절세할 수 있다.

이상근 세무사