- 부산 1881단지 사업시행 가능
- 서울선 주민분담금의 3배 집값↑
- 포스코건설, 전담부서 운영도

재건축 규제가 대폭 강화되면서 대안으로 아파트 리모델링 사업이 최근 부산에서 활발하다. 비수도권 최대 규모의 단일 단지인 남구 용호동 엘지메트로시티와 부산의 1번 신도시인 해운대구 좌동 해운대그린시티의 아파트 단지 등이 리모델링 열풍의 진원지이다.

포스코건설이 리모델링하는 서울 강남구 개포우성9차 아파트의 시공 전 외관과 시공 이후의 조감도(오른쪽). 포스코건설 제공

■재건축 불가 아파트의 유일 대안

리모델링은 기존 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축과는 달리 아파트 골조를 유지하면서 평면을 앞뒤로 늘려 면적을 키우고, 층수를 올려 세대수를 늘리는 것이다. 재건축은 지은 지 30년이 넘어야 가능하지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 안전진단도 최하인 E등급을 받아야 가능한 재건축과는 달리 B등급부터 허용된다. 리모델링은 구조안전에 문제가 없어야 가능하고, 재건축은 안전등급이 낮아야 가능하다.

수직증축은 하중이 늘어나는 것이어서 안전진단 B등급 이상이어야 한다. 15층 이상은 3개 층, 14층 이하에선 2개 층까지 가능한데 수직증축이 허용된 아파트는 서울 1곳에 불과하다. 건축물의 앞뒤나 좌우를 늘리는 방식의 수평증축이 대부분이다.

리모델링과 재건축은 세대수 증가분을 일반분양해 공사비를 충당하는 형태로 사업이 진행되는 구조다. 일반분양 물량이 많을수록 주민 부담이 줄어드는 것이다. 리모델링은 수직증축의 경우 최고 3개 층, 세대수는 15%까지 늘릴 수 있고, 수평증축을 하면 일반분양이 어렵기 때문에 분담금이 제법 발생한다. 결국 사업성 확보와 주민 동의가 리모델링의 관건이다. 하지만 재건축이 불가능한 아파트 단지에서는 리모델링 외 정비 및 시세 유지의 대안은 없다는 점에서 15년 이상 구축 아파트가 전체의 62%인 1881단지, 51만3128세대에 달하는 부산에서는 리모델링 열풍이 더욱 불 것으로 전망된다.
■분담금의 3배 이상 뛴 집값

포스코건설은 2019년부터 서울 강남구 개포우성9차아파트(232세대)의 리모델링 공사에 착수, 오는 연말 준공한다. 수평증축으로만 시공하는 리모델링으로 이 아파트의 세대당 전용면적은 81~84㎡에서 최대 108㎡까지 늘어난다. 아파트 이름은 ‘더샵마스터클래스’로 바뀐다. 세대별 평면도를 보면 리모델링 전후 공간 구성이 대폭 바뀌었다. 공간의 확장으로 침실 욕실 주방 등의 배치가 확 달라졌고, 알파룸 다용도실 드레스룸 등이 추가됐다.

이 아파트의 세대별 리모델링 추가분담금은 4억 원가량인 것으로 알려졌다. 리모델링 사업승인을 받은 2018년 3월 13억 원이던 이 아파트는 현재 시세가 27억~31억 원으로 급등했다. 지난 7월 전용 81㎡ 상당의 실거래가는 28억8500만 원으로, 2018년 7월(14억 원)보다 배 이상 올랐다. 이 같은 가격 상승세를 감안할 때 리모델링 준공 이후 입주가 시작되면 매매가가 40억 원에 육박할 것이라는 게 시장의 전망이다.

■대형 건설사 수주 본격화

대형 건설사들은 그동안 리모델링이 재건축에 비해 상대적으로 사업성이 떨어진다는 이유로 크게 관심을 기울이지 않았다. 하지만 재건축 규제가 대폭 강화되면서 새로운 시장을 찾으려는 건설사들은 리모델링 사업으로 눈을 돌렸고, 시공권을 따내려는 적극적인 공세도 취한다. 용호동 엘지메트로시티와 해운대구 좌동 아파트 단지에는 입주민의 리모델링 추진을 응원하는 대형 건설사들의 현수막이 대거 걸려 있다.

리모델링 선두 주자로, 시공능력평가 4위인 포스코건설은 2014년부터 리모델링 사업 전담 부서를 운영하며, 수주와 시장점유율에서 업계 1위를 기록하고 있다. 현재까지 총 20개 단지 3조8000억 원의 수주를 했다. 또 최근 국내 시공능력평가 1, 2위인 삼성물산과 현대건설이 리모델링 사업에 컨소시엄을 구성해 수주하는 파격적인 행보까지 나왔다. GS건설과 DL이앤씨 대우건설 쌍용건설 등 다른 대형 건설사들도 수주전에 적극 가세하는 양상이다.

송진영 기자 roll66@kookje.co.kr