2022년 임인년 새해가 밝았다. 하지만 올해 부동산 시장은 그리 밝지 못하다. 너도나도 ‘영끌’해서 집을 샀던 지난해와 달리 하반기부터 시작된 3고(대출 규제·기준금리 인상·세금)의 영향으로 올해는 거래가 줄며 시장이 가라앉을 것으로 예상된다. 지난 1년간 거침없이 치솟던 부산의 아파트 가격도 지난해 12월 말부터 일부 지역이 하락하며 흔들리고 있다.

올해 ‘내 집’은 어떻게 해야 할지 혼란스럽다. 내 집 하나쯤은 갖고 있어야 마음이 놓일 것 같은데, 이미 고점을 찍은 가격에 사자니 왠지 손해를 보는 것 같다. 정부의 규제를 피하기 위해 가격을 낮춰서라도 집을 팔려니 이제껏 버틴 것이 억울한 마음도 든다. 부산의 부동산 전문가 동의대 강정규 부동산대학원장, 부동산서베이 이영래 대표, 솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장 3명에게 올해 부동산 시장 전망에 대해 들어봤다.

●아파트 시장 ‘약보합세’

전문가 3명 모두 올해 부산의 아파트 시장이 ‘약보합세(약간 하락하여 변동의 폭이 극히 작은 상태를 유지한 시세)’를 띨 것으로 내다봤다. 정부의 규제로 가격 하락의 여지가 있지만, 예상보다 급격히 떨어지지는 않을 것이란 분석이다. 김혜신 지사장은 “부산의 아파트 시장은 2019년 11월 해·수·동의 조정대상지역 해제와 동시에 급격한 상승세를 보였고, 2020년 12월 부산 전역(기장군 중구 제외)에 대한 조정대상지역 재지정에도 1년간 상승했다. 하지만 2년간 계속된 가격 상승은 매도자와 매수자 모두에게 부담이 되었고, 금리 인상과 대출 규제 등이 시장에 영향을 미치면서 지난해 12월부터는 주택 가격 상승이 주춤하며 안정세로 전환되고 있다. 시장 안정세는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 가격 상승에 따른 부담감과 각종 규제로 이미 거래 부진이 심각하고, 거래량 증가 등 시장 활성화에 대한 기대가 낮은 편이다. 하지만 2년간 급격한 부동산 시장 상승을 경험한 소비자들은 여전히 부동산의 미래 가치를 기대하고 있고, 지금 주택을 매도할 경우 세금 부담이 높으므로 낮은 가격으로 거래할 가능성은 극히 적을 것으로 보인다. 오를 가능성도 없지만 내릴 가능성도 작아 보합세를 유지할 가능성이 높다”고 전망했다.

이영래 대표는 “올해는 4중고 부담이 작용할 것이다. 높아진 가격과 기준금리 인상, 입주 물량 증가, 대출 규제 등으로 ‘관망세’가 예상된다. 올해 2만7000여 세대가 입주할 예정이어서 과거와 달리 물량 부담이 커졌고, 지난해 기준금리 인하 이후 높아진 가격에 대한 부담도 크다. 특히 올해 하반기 1만8000여 세대가 입주할 예정이어서 하반기로 갈수록 시장 위축이 더 크게 나타날 것이다. 다만 상반기 중에는 부산의 해·수·동·남을 제외한 일부 지역은 조정대상지역에서 해제될 것으로 예상된다”고 분석했다.

강정규 원장은 “올해 아파트 시장은 상승 요인 지속 속에서 하락 요인이 점진적으로 확장되는 모습을 띨 것으로 예상한다. 정부의 규제 정책으로 실수요자의 취득 수요가 줄었고, 한국 경제 저성장 기조에 따라 가계 소득 정체가 주택 수요 위축을 몰고 올 것이다. 하지만 여전히 공급 부족에 따른 가격 상승의 여력이 남아 있고 지금처럼 거래가 많지 않은 상황에서 해·수·동 같은 인기 지역에서 신고가 기록이 나올 가능성도 있다. 결국 거래 위축과 주택 가격 약상승세가 지속하면서 주택 공급 확대의 영향으로 조정이 이어질 가능성이 크다”고 진단했다.

●재개발·재건축 ‘옥석 가리기’

지난해 부산의 부동산 시장이 뜨거웠던 이유 중 하나는 노후 주택 정비사업이 활발하면서 재개발·재건축 시장으로 자금이 몰리며 집값 상승을 부추겼기 때문이다. 하지만 전문가들은 올해 재개발·재건축 시장은 일부 인기 지역을 중심으로 상승세가 제한적일 것이란 분석을 내놨다. 강정규 원장은 “부산지역 주택 가격은 지난해 6월 상승 폭이 크게 오른 이후 약상승세를 유지하고 있다. 올해는 주택 가격의 양극화를 넘어 삼(三)극화(사업 활발·부진·진척 없음)로 이어질 가능성이 크다. 정비사업은 극상승세를 유지하고 있는 지역(해운대·수영·연제구)과 일부 인기 주거 지역(남·동래·부산진구) 중심으로 상승세가 이어질 것으로 본다”고 말했다.

이영래 대표는 “재건축·재개발 시장은 기대감으로 가격이 형성되기 때문에 거품이 많다. 지난해 사전타당성 검토 사업장이 난립하면서 거래가 많이 됐지만 올해는 옥석 가리기가 시작될 것”이라고 지적했다.

김혜신 지사장은 “분양 시장 관점에서 보면 재개발·재건축 시장의 강세가 예상된다. 지난해 부산의 신규 아파트 공급량은 7100여 세대로, 최근 10년 중 가장 물량이 적었다. 신규 분양 단지에 대한 소비자들의 열기는 어느 때보다 뜨거운데 공급이 적었다. 이에 따라 재개발·재건축 등 분양 단지에 대한 인기는 이어지겠지만, 사업 추진은 어려울 것으로 예상된다. 분양을 위해서는 HUG의 고분양가심사를 받아야 하는데, 조합에서 생각하는 금액과 차이가 크기에 분양이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

●대선이 미칠 영향은

올해 부동산 시장의 또 다른 이슈는 ‘대선’이다. 여당과 야당 후보 중 누가 되느냐에 따라 현 정부의 부동산 규제 정책 기조를 이어갈지, 다른 방향으로 나아갈지 갈림길에 서 있기 때문이다. 이에 대해 강정규 원장은 “대선 결과에 따라 부동산 정책 기조의 변동 가능성이 높다”고 내다봤다. 하지만 이영래 대표는 “대선을 기점으로 부동산 정책이 바뀌지 않겠느냐는 기대 심리가 있으나 이제까지 대선이 시장에 큰 영향을 끼치지 못했다. 오히려 선거 결과를 기다렸던 이들이 대선 이후 대거 매물을 내놓을 가능성도 있다”는 의견을 내놨다.

●‘내 집’ 사야 할까

올해 집을 사야 할지에 대해 3명 모두 신중했다. 이영래 대표는 “올해 불확실성이 많아 내 집 마련 수요가 많이 줄어들 것이다. 이번 달부터 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용돼 부담이 커지면서 기존 주택은 거래 감소가 예상된다. 조정대상지역 해제에도 DSR 40% 적용은 예정대로 진행할 가능성 높아 부동산 시장에는 악재다. 대신 분양 시장은 중도금 대출 때 DSR 적용이 되지 않아 상당수 실수요자가 분양 시장으로 몰릴 것”이라고 내다봤다.

강정규 원장은 “구입 목적에 따라 구입 시기 조절이 필요하다. 거주하면서 가격 상승을 희망(거주 투자)할 경우, 인기 주거 지역이면서 가격 상승 주도 지역은 매물 잠김 현상이 나타나 가격 상승이 예상되기에 자금력과 세금 부담 등을 고려해 내 집 마련에 적극적으로 나서야 한다. 반면 투자보다는 거주를 목적으로 한다면 상당수 지역의 가격이 점진적인 하락세로 돌아설 가능성이 높기에 올해 이후로 연기하는 것도 좋을 것”이라고 조언했다.

김혜신 지사장은 “장기적인 관점에서 집을 사는 것이 맞다. 우리나라의 주택시장 역사는 매우 짧은 편이고, 시장의 중심은 아파트다. 결국 주택 시장이라는 것이 30년 정도밖에 되지 않는데 가격은 항상 상승했다. 부산 주택 시장의 암흑기(1차 조정대상지역 지정)였던 2016년 11월~2019년 11월, 3년간 엄청난 가격 하락이 이어졌던 것으로 생각되지만 사실 크게 하락하지 않았다. 오히려 3년간 막혔던 열기가 한 번에 폭발하면서 가격이 급격히 상승했다. 이런 측면에서 보면 지금이라도 주택을 구매해야 한다. 다만 현재의 흐름만 놓고 보면 주택 가격이 조금 낮아질 수 있다. 주택은 장기적인 관점에서 살 수 있을 때 사되 과도한 대출은 절대 금물”이라고 제안했다.

어느 때보다 주택 구매에 신중해야 할 시점에서 어떤 집을 사야 할지에 대해서도 조언했다. 강 원장은 “원칙에 충실한 주택 구입 여건을 갖춘 곳을 사야 한다. 인기 주거지역, 역세권, 초품아(초등학교를 품은 아파트), 건설사 브랜드, 도심 내 친환경 여건 등에서 3가지 이상 포함된 곳이 적절하다”고 추천했다. 김혜신 지사장은 “장기적인 관점으로 입주 15년~20년 차 집을 노려보는 것도 기회일 수 있다. 재개발까지 시간은 걸리지만 장기적으로는 실거주와 투자를 동시에 충족시킬 수 있다”고 말했다. 이영래 대표는 “5년 이상 장기 거주를 고려해 구매하길 권한다”고 덧붙였다. 김현주 기자 kimhju@kookje.co.kr

동의대학교 강정규 부동산대학원장

솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장

부동산서베이 이영래 대표