‘부동산 시장 빙하기가 시작되는 것일까.’

부산의 부동산 시장이 심상치 않다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 조사에서 부산의 아파트 매매가가 6주 연속 하락했다. 전셋값도 하락세에 접어들었다. 기준금리 인상이 쏘아 올린 ‘매수 실종’으로 거래가 크게 줄어든 데다, 기대가 컸던 윤석열 정부의 부동산 규제 완화 빗장도 시원하게 열리지 않은 영향이다.

일각에서는 몇 년은 별 볼 일 없을 것이란 전망도 내놓는다. 이에 부산지역 부동산 전문가 3인에게 현재 상황에 대한 진단과 전망에 관해 들어봤다. 인터뷰에는 동의대 강정규 부동산대학원장, 부동산서베이 이영래 대표, 솔렉스마케팅 김혜신 부산지시장이 참여했다.

부산 강서구의 아파트 전경. 국제신문DB

●당분간 부동산 시장 하락 불가피
전문가 3명 모두 부산의 부동산 시장이 하락세에 접어들었다고 진단하면서, 이 같은 분위기가 언제까지 이어질지는 쉽게 짐작하기 어렵다고 덧붙였다. 김혜신 지사장은 “전체적인 분위기는 하락으로 자리 잡은 것이 확실해 보인다. 코로나19 이후 유동성 잔치가 끝나고 본격적인 긴축 태세로 돌아섰고 기준금리도 계속 오르고 있다. 전반적으로 경기가 어려워지면서 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다. 미국이 물가를 잡고 금리 인하, 양적 완화 등 경기 활성화 대책이 나온 이후에야 다시 부동산 시장이 관심을 받을 수 있지 않을까 싶다”고 말했다.

이영래 대표는 “통상 부산의 전세가율(주택매매가격 대비 전세가격 비율)은 68% 수준을 유지했으나 2020년 집값이 크게 상승하면서 전세가율이 53%까지 낮아졌다. 전세에서 매매로 전환하려면 예전보다 더 많은 돈이 필요하다는 얘기다. 앞으로 집값은 전세가율이 60%를 넘어선다면 다시 상승할 여지가 있을 것으로 보이며, 시기적으로는 내년 하반기 정도가 되지 않을까 싶다”고 내다봤다.

강정규 원장은 “현재 상황은 금리 인상 등 예상치 못한 거시경제의 변수로 나타나는 현상이다. 금리 인상에 대한 체감 부담이 어느 정도 지나가고, 정부의 규제 완화 정책이 더해진다면 조종 장세에서 다시 반등하는 약 상승세가 이어질 것으로 보인다”고 예측했다.

지난 5월 분양한 공공분양주택 ‘강서자이 에코델타’ 견본주택 앞에서 관람객들이 대기하는 모습. 국제신문DB

●하락장에서 주택 사야 할까
부동산 시장이 하락세에 접어들면 무주택자는 고민에 빠진다. 대출 이자를 생각하면 선뜻 집을 살 엄두가 안 나지만, 가격이 내릴 때 선점해야 하지 않을까 하는 불안감도 생기기 때문이다. 이에 대해 강정규 원장은 “두 가지 전략이 필요할 것으로 판단된다. 무주택자 중 인기 주거지역에 내 집 마련을 원한다면, 금리 부담과 상환 능력을 전제로 더 미루지 말고 현재 매수에 나서야 한다. 인기 주거 지역의 주택 가격 하락세는 크지 않을 것으로 보이기 때문이다. 무주택자 중 단순 거주에 무게를 둔다면 당분간 하락이 이어지는 지역이 많을 것으로 보여 좀 더 기다리는 것이 좋겠다”고 제안했다.

이영래 대표는 “현재 주택 시장은 집값이 이미 높아진 데다, 금리 상승까지 더해져 부담이 더 커진 상황으로 볼 수 있다. 미국의 물가 상승 압력이 금리 상승으로 이어지고, 우리나라도 미국과의 금리 갭을 유지해야 하므로 당분간 금리 상승이 이어질 가능성이 높다. 이에 적정 매수 시기는 금리 인상이 멈춘 시점이라고 판단한다. 다만 결국에는 집값이 반전하는 순간이 나타나므로 주택시장에 계속 관심을 갖는 것이 중요하다”고 조언했다.

김혜신 지사장 역시 “경기 활성화 대책이 본격적으로 논의되는 시점을 구매 타이밍으로 잡으면 될 것 같다. 특히 무주택자들이 가장 눈여겨볼 곳은, 여전히 신규 분양단지다. 아직 주변 시세에 비해 분양가가 저렴하고, 3년 후 입주하기에 자금 마련 부담도 덜하다. 앞으로 인건비, 토지대 인상, 원자잿값 상승으로 공사비 인상이 불가피하기에 지금이 분양가가 가장 낮은 시기일 수 있다. 이런 점에서 신규 분양 단지의 주택을 구매하는 것이 최적의 내 집 마련 전략이 될 수 있다고 본다”고 덧붙였다.

부산의 한 부동산 앞에 시민이 지나가는 모습. 국제신문DB

●정부, 부동산 규제 완화 요구 커질 듯
전문가들은 전국적으로 부동산 시장이 침체기에 접어든 만큼 정부의 규제 완화에 대한 요구도 높아질 것으로 봤다. 특히 부산은 조정대상지역 해제가 초미의 관심사인데, 3명 모두 올해 내에 집값 하락이 두드러지는 일부 지역은 해제가 될 것이라고 예측했다.

이영래 대표는 “정부가 일시적으로 양도세 중과를 완화했음에도 시장 침체가 이어지고 있다. 이에 취득세 중과 완화와 대출 시 적용되는 DSR 40% 비율을 55%까지 완화해야 거래가 늘어날 수 있다고 본다. 또 최근 정부가 대구 등 일부 지역의 조정대상지역 규제를 완화했음에도 집값 상승세가 나타나지 않는 점을 감안해 부산도 점차 조정대상지역을 완화해 나가야 하며, 하반기에 일부 지역은 해제가 될 것으로 예상한다”고 설명했다.

김혜신 지사장도 “전반적인 경기 상황도 어렵지만 각종 규제로 인한 거래 절벽이 가장 무서운 상황이다. 가격이 내리더라도 거래가 되어야만 시장이 돌아갈 수 있는데 지금은 어려운 시장 상황과 더불어 규제까지 있어 진퇴양난이다. 각종 규제의 핵심인 조정대상지역 해제는 물론 광역시에 적용된 분양권 전매 제한 해제, 취득세 감면 등을 통한 거래 활성화를 고민해 볼 시점”이라고 지적했다.

강정규 원장은 “정비사업에 대한 규제 완화도 필요하다. 재건축 사업에 해당하는 재건축 부담금 및 안전진단 완화, 리모델링 규제 완화 등이 시급하다. 야당의 협조가 가능하다면 비정상적인 시장을 이끌었던 세금에 대한 규제 완화도 꼭 필요할 것으로 보인다”고 강조했다.

왼쪽부터 김혜신 지사장, 강정규 원장, 이영래 대표. 국제신문DB