- 한은 부산본부 조사연구보고서
- 지난 20년 서울과 동조화 9.3%
- 2013년 이후는 24.6%로 급등
- 20·30대 매수세는 지속적 증가
- 청년층 5~7억대 고가 선호도↑

부산지역 아파트 가격에 서울 부동산 시장이 미치는 영향은 커지고(동조화) 지역 내 부동산 시장의 영향은 줄어든 것으로 나타났다. 또한 지난해 아파트 시장 침체기에도 20·30대 청년층의 매수세는 꾸준히 증가한 것으로 확인됐다. 특히 평균가가 높은 이른바 ‘해수동(해운대·수영·동래)’ 매수 비중이 높았다.
20일 한국은행 부산본부 백승휘 과장은 ‘최근 부산지역 아파트시장 특징 및 시사점’ 조사연구보고서를 내고 이 같이 밝혔다. 보고서에서 가장 눈에 띄는 점은 서울과 부산 지역 간 아파트 가격의 연관성이다. 연구는 ▷서울 강남3구(강남·서초·송파) ▷서울 여타지역 ▷부산3구(해운대·수영·동래) ▷부산 여타지역 등 4개 인자를 놓고 지역별 아파트 가격의 상호 관계를 살폈는데, 최근 20년(2004~2023년 9월)과 최근 10년(2013년 9월~2023년 9월)의 기간을 구분해 지역 간 전이효과를 비교 분석했다.

서울지역이 부산에 미치는 영향은 ‘해수동’ 부산3구에 집중된 것으로 나타났다. 한 지역의 아파트 가격에 미치는 다른 지역과의 영향을 100%로 놓았을 때, 지난 20년간 서울지역이 아파트 가격 형성에 미친 영향은 부산3구가 9.3%, 부산 여타지역이 2.3%로 큰 차이를 보였다. 특히 부산3구는 강남3구(7.5%)로부터 받은 영향이 서울 여타지역(1.8%)보다 더 많았다. 서울 아파트 가격 변동에 대한 지역 시장의 민감도는 점점 더 커졌다. 부산3구의 경우 지난 20년간 9.3%에서 최근 10년간 24.6%로 크게 뛰었다. 그동안 거의 영향이 없었던 부산 여타지역까지 비슷한 수준의 전이효과를 보였다. 같은 기준으로 여타지역에 대한 서울지역의 전이효과는 2.3%에서 22.6%로 급증했다.

강남3구를 시발점으로 서울을 포함한 부동산 가격 상승기가 오면서 지역에서도 서울의 가격 변동에 더욱 민감해진 데다 서울지역의 가격이 오르면 상대적으로 싼 지역에 대체투자를 하는 풍선효과도 일부 반영된 것으로 풀이된다. 반면 부산지역 내 영향은 축소됐다. 부산3구가 여타지역에 미치는 영향이 감소(63.4%→56.4%)했고, 자기 전이효과 역시 부산3구와 여타지역 모두 감소(부산3구는 87.9→70.9%, 여타 지역은 34.4→21.0%)한 것으로 나타났다.

최근 5년간 부산지역 연령별 아파트 매수 비중을 보면 가격 변동과 관계없이 20·30대 청년층은 지속적으로 증가했다. 2019년 27.2%였던 청년층 비중은 지난해(1~9월) 32.2%까지 높아졌다. 이들의 5억~7억 원대 고가 아파트에 대한 선호현상도 눈길을 끈다. 지난해 청년층의 아파트 매수비중 추이를 구·군별로 살펴보면 평균 아파트가격이 높은 지역(해운대구 수영구 등)에서 청년층 매수 비중이 높았고 가격이 낮은 지역에서는 낮은 경향을 보였다. 백 과장은 “부동산 정책을 수립할 때 서울·부산 간 아파트가격의 전이효과 강화, 부산지역 내 아파트가격 동조성 축소 등에 더욱 유의하는 한편 아파트공급 계획의 안정화를 도모할 필요가 있다”고 말했다.